AGS 15: Beitrag Stadtbüro (Expertise für MBV NRW (2007))

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1.1. Die Bedeutung privater Eigentümer für die Stadterneuerung
Investitionen auf öffentliche und private Schultern verteilen
Die Stadterneuerung steht aktuell vor entscheidenden Veränderungen bzw. befindet sich schon mitten
im Veränderungsprozess. Erneuerungsprozesse weisen nur noch selten positive ökonomische Wachstumsperspektiven
auf. Zudem sind die Ausgangsbedingungen der Entwicklung städtebaulicher Erneuerungsgebiete
vielfach alles andere als positiv. Eine Vielzahl von strukturellen Schwächen stellt das Ergebnis
eines langjährigen Erosionsprozesses dar. Modernisierungsstau, Funktionsverluste, Verlust der Bedeutung
z.B. als Einkaufslage und zunehmende Leerstandszahlen gehen häufig einher mit signifikanten demografischen
Veränderungen wie Einwohnerverlusten, Alterung der Bevölkerung und steigende Anteile von
Personen mit Migrationshintergrund. Alles in allem belasten die genannten Faktoren das Standortimage
und summieren sich zu einer sich teilweise selbst verstärkenden Abwärtsspirale. Die Investitionszurückhaltung
privater Grundstücks- und Immobilieneigentümer lässt sich in vielen Fällen durch eine gewisse
Perspektivlosigkeit erklären. Der Glaube an den Standort ist oftmals verringert. Hinzu kommen die Engpässe
in den öffentlichen Haushalten, die das Handeln der jeweiligen Kommune einschränken. Umfassende,
öffentlich finanzierte Sanierungen sind heutzutage undenkbar. Die öffentliche Hand kann durch
Investitionen in Infrastruktur und Freiraum nur einen Rahmen für die positive Entwicklung eines erneuerungsbedürftigen
Standortes schaffen, der durch privates Engagement ausgefüllt werden muss.
Fakt ist daher, dass für städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen innerhalb von Förderkulissen der Städtebauförderprogramme
„Stadtumbau West“ oder „Soziale Stadt“ ohne die inhaltliche und finanzielle Beteiligung
privater Eigentümer keine umfassende Erfolgsbilanz gezogen werden kann.
Private Einzeleigentümer verfügen in der Summe über die größten Bestände
Bislang konnten in den zahlreichen Erneuerungsgebieten in Nordrhein-Westfalen nachahmenswerte Erfolge
durch die Zusammenarbeit mit großen Wohnungsgesellschaften erzielt werden. Dies betrifft vor allem
Stadtquartiere aus den 1950er bis 1970er Jahren, da hier meist sehr homogene Eigentumsverhältnisse
bestehen und sich eine Vielzahl von Gebäuden in der Hand eines Eigentümers befindet. Das erleichtert
die Ansprache der Eigentümer. Zudem sind Wohnungsgesellschaften allein aufgrund ihrer professionellen
Verwaltung vielfach besser über sich abzeichnende Veränderungen der Marktbedingungen informiert
und reagieren gezielter mit Erfolg versprechenden Investitionen.
Für gewachsene Stadtquartiere aus der Gründerzeit oder Innenstadtbereiche sind die gesammelten
Erfahrungen bislang von geringerem Erfolg gekennzeichnet. Die vielfältig aufgesplitteten Eigentumsverhältnisse
in diesen städtischen Bereichen erschweren die Ansprache und die Einbindung der privaten
Eigentümer.
Auf dem deutschen Wohnungsmarkt werden nur ca. ein Viertel der vorhandenen Wohneinheiten von professionellen
Anbietern verwaltet und vermarktet. Damit sind gut drei Viertel aller Wohnungen im Besitz
von Einzeleigentümern, die entweder das Wohneigentum selbst nutzen oder privat vermieten 2 . Die privaten
Einzeleigentümer verfügen somit über die größten Wohnungsbestände. Zwangsläufig müssen sie für
die Stadterneuerung „mit auf den Weg“ genommen werden, um sichtbare Erfolge zu erzielen. Doch wie
ist das zu bewerkstelligen, wenn für Standorte in Stadterneuerungsgebieten nur mit viel Phantasie und
großem Idealismus eine hoffnungsvolle Zukunft gezeichnet werden kann und viele Eigentümer schon
resigniert haben
1.2. Andere Wege einer Erfolg versprechenden Mobilisierung privater Eigentümer
Im vorliegenden Bericht werden andere Wege einer Erfolg versprechenden Mobilisierung privater Eigentümer
zur Mitwirkung in Stadterneuerungsprozessen dargestellt. Im Auftrag des Ministeriums für Bauen
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen wurde von der Planungsgruppe STADTBÜRO in Kooperation
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errechnet auf Basis Statistisches Bundesamt Mikrozensus 2002: Wohnungsbestand in Deutschland gesamt: 38,7 Mio. WE davon 9,8 Mio. WE
professionell-gewerbliche Anbieter (25,3 %), 13,8 Mio. WE private Kleinanbieter (35,7 %), 15,1 Mio. WE Selbstnutzer (39,0 %)
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eim Einzelnen handelt es sich um die Gebiete Witten-Annen und Heiligenhaus-Oberilp (Förderkulisse Soziale Stadt) sowie Herne-Wanne-Mitte
und Gelsenkirchen-City (Förderkulisse Stadtumbau West)