2015-01: TOP Magazin Dortmund | FRÜHJAHR

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SOMMER, SONNE,
STEUERN SPAREN?
Oder: Ferienimmobilien als Renditeobjekte
Immer wieder werden wir angesprochen, inwiefern sich eine Ferienwohnung zum Steuern sparen eignet. Grundsätzlich sind auch bei
kurzfristig vermieteten Immobilien die dafür anfallenden Kosten im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung mit den Einnahmen zu
verrechnen. Der hierbei entstehende Gewinn oder Verlust wirkt sich im Rahmen Ihrer steuerlichen Veranlagung aus.
100 % Fremdnutzung – volle
Abzugs fähigkeit der Aufwendungen
Bei Ferienwohnungen ist zu beachten,
dass die Kosten nur abzugsfähig sind,
soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen.
Sofern Sie eine Immobilie zu
100 % vermieten (ohne Eigennutzung),
können selbstverständlich sämtliche
Kosten geltend gemacht werden. Das
bedeutet, dass Sie die Anschaffungskosten
der Immobilie über 50 Jahre verteilt
absetzen können, ebenso können
die Instandhaltungskosten, Schuldzinsen,
Geldbeschaffungskosten, Kosten
für Vermittlung und Reinigung usw. mit
den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Eigennutzung – anteilige
Kürzung der Aufwendungen
Sollte es allerdings Zeiten der Eigennutzung
geben, müssen die vorgenannten
Kosten entsprechend zeitanteilig gekürzt
werden. Das bedeutet bei 12.000 EUR
Kosten pro Jahr und 3 Monaten Eigennutzung
pro Jahr, dass Sie 9.000 EUR Kosten
steuerlich geltend machen können. Wichtig
ist hierbei, dass Sie dem Finanzamt
bei der Betrachtung eines Zeitraums von
30 Jahren einen Totalgewinn im Zusammenhang
mit der Vermietung Ihrer Immobilie
nachweisen können.
Immobilie im Ausland
Noch attraktiver ist es, wenn sich die
vermietete Immobilie im Ausland befindet,
denn hier ist die Eigennutzung
sicherlich noch interessanter. Um einen
etwaigen steuerlichen Verlust in Ihrer
deutschen Steuererklärung nutzen zu
können, muss sich Ihre Ferienimmobilie
allerdings in Spanien oder in Finnland
befinden. Nur mit diesen Ländern gibt
es Doppelbesteuerungsabkommen, die
nicht dem Land, in dem die Immobilie
belegen ist das ausschließliche Besteuerungsrecht
zusprechen, sondern auch
Deutschland als Wohnsitzstaat. Hierbei
wird dann die bereits im Ausland auf
die Einkünfte gezahlte Steuer angerechnet
(hierzu gibt es einige Ausnahmen).
Die Ermittlung der im Ausland erzielten
Einkünfte erfolgt dann für Ihre deutsche
Steuererklärung nach den Grundsätzen
der deutschen Steuergesetzgebung. Das
kann zur Folge haben, dass Sie nach dem
Steuerrecht des Auslands einen Gewinn
erzielen, in Deutschland aber einen Verlust
(oder umgekehrt).
Konkret bedeutet das für Sie, dass Sie
sowohl in dem Land, in dem Ihre Immobilie
belegen ist, als auch in Deutschland
steuerliche Verpflichtungen zu
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