Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Ömer Faruk Çelik
Sinpafl GYO, ‹cra Kurulu Baflkan›
Özellikle baflkan, de¤erli kat›l›mc›lar hepinize günayd›n. Böyle bir
ortamda bunlar› tart›flaca¤›m›z için de hepinize teflekkür ediyorum.
‹nflaat sektörüne bak›nca hep ben flunu anlatmaya çal›fl›yorum.
‹nflaat sektörü farkl› segmentlerden olufluyor. Yani biz konut
üreticileriyiz. ‹nflaat sektörü dedi¤inizde müteahhitlik segmenti
ayr› bir faktör, taahhüt iflleri ayr› bir faktör, ticaret iflleri ayr› bir
faktör ama konut gelifltirili¤i dendi¤inde inflaat sektörünün bir
köflesini ay›rmak gerekiyor diye düflünüyorum. Çünkü inflaat
sektörünün problemlerini tart›flmakla, mesela otoyollar›n ihalesini
tart›flmakla konut projelerini tart›flmak ayn› fley de¤il. Veya baraj
problemlerini tart›flmakla yine konut problemlerini tart›flmak ayn›
fleyler de¤il. fiimdi biz inflaat sektöründe yani konut sektöründe
y›llard›r bu ifli yap›yoruz.Tüm arkadafllar›m da teyit edeceklerdir,
2000 y›l›ndan sonra sektör de¤iflmeye bafllad›. 2003 y›l›ndan sonra
da konut sektöründe " alt›na hücum" gibi bir hücum bafllad› ve
sektör 2000'li y›llarda 200 bin, 300 bin konut üretirken 2006
y›l›nda zannediyorum 600 bin konuta, bugün de krizin etkisiyle
500 bin üretilmeye baflland›. GYODER diyor ki 700 bin konut
ihtiyac› var y›ll›k... Türkiye'nin konut ihtiyac› var diyor, sektör
bunun %80'ini 2006 y›l›nda gerçeklefltirir hale gelmiflti. Sektöre
bakt›¤›m›zda 2000'den önceki dönemde yap›lan projelerle
bugünkü projelerin konsepti, kalitesi, vizyonu herfleyi yenilendi
ve yepyeni bir inflaat sektörü ortaya ç›kmaya bafllad›. Fakat bu
dönemden sonra problemler bafllad›. 2000 y›l›nda 300 bin konut
üreten sektör 2006 y›l›nda 600 bin konuta geldi¤inde yani %100
büyüdü¤ünde veya 99 y›l›nda gayrisafi safi milli has›la 70 milyar
dolar iken 2009'da 700 milyar dolara ç›kt›¤›nda ifl hayat› ve sektör
paralel olarak h›zla büyümeye bafllad›. Fakat beraberinde
problemler de do¤maya bafllad›. Ne problemler do¤maya bafllad›?
Mevzuattaki problemler yo¤un bir flekilde önümüze ç›kmaya
bafllad›. Türk ekonomisi GSMH on kat büyümüfl, inflaat sektörü
1 kat büyümüfl yani 300 bin konuttan 600 bin konuta
ç›km›fl.Rakamsal olarak al›rsak 2-3 kat büyümüfl ama malesef
mevzuatlar hep 99'un gerisinde kalm›fl. Yani inflaat sektöründe
yaflad›¤›m›z mevzuat, mali sektörde yaflad›¤›m›z mevzuat, pek
çok problem hala geçmifl dönemlerdeki mevzuattan geliyor.
Sektör büyüyor, sektör gelifliyor, sektör iyi fleyler yap›yor. Bizdeki
rekabet di¤er sektörlerdeki rekabetlere benzemiyor.Lokasyonlar
farkl›laflt›¤›nda hele istanbul gibi büyük kentte Anadolu yakas›nda
bir projeyle Avrupa yakas›ndaki bir projenin rekabeti birbirini
etkilemiyor ama rekabet fluraya getiriyor. Rekabet, ifli daha kaliteli,
daha nitelikli projeler üretme haline getiriyor. 2000'den sonraki
projelere bakarsan›z cidden hepsi çok verimli, çok güzel, sosyal
donat›lar› iyi, projeler çok iyi geliflmifl projeler ....Fakat sektörün
kendini bir ad›m daha ileri götürebilmesi için mutlaka art›k bir
fleylerin de kamu taraf›ndan ele al›nmas› laz›m. Mesela mevzuat›n
mutlaka tekrar bir gözden geçirilmesi laz›m. Bir lokasyonda bir
arazi be¤eniyorsunuz. Burada ben proje gelifltirebilirim diyorsunuz.
Lokasyon bize uygun diyorsunuz. Bu proje vas›tas›yla hedef
130 GYODER
Gayrimenkul Zirvesi 10
16-17 Haziran 2010
kitlenize proje gelifltirebilirsiniz diyorsunuz. Bir arazi al›yorsunuz.
Araziyi sat›n al›rken arsa sahipleri de art›k bilinçli olarak arsas›n›
sat›yor. Diyor ki buraya flu kadar metrekare inflaat yapabilirsin, flu
fiyatla satabilirsin, o zaman buradaki arsa pay› flöyle bir bedel
olmal› diyor. Bu bedelde anlafl›yorsunuz al›yorsunuz. Araziyi
ald›¤›n›z›n ertesi günü inflaata bafllayam›yorsunuz. Buna proje
gelifltireceksiniz, bir sürü yerden ruhsatlar alacaks›n›z, izinler
alacaks›n›z. Bir süre sonra da bu ifle bafllayacaks›n›z. Araziyi
ald›¤›n›zda üzerinde bir imar var. Belediye meclisi toplan›yor imar
plan›n› de¤ifltirebiliyor. Sizin üzerinde diyelim ki 100 bin metrekare
inflaat yapaca¤›n›z yeri yeflil alan ilan ediveriyor. Veya birisi geliyor
buray› istimlak ediveriyor. Veya birisi yapt›¤›n›z projeyi be¤enmiyor
dava açabiliyor. Peki siz bunun neyine güvenerek böyle yat›r›mlara
gireceksiniz, bu kadar ciddi bir gayrimenkule nas›l para
ödeyeceksiniz? Bu kadar geliflimin önüne geçeceksiniz. Gidiyorsunuz
belediyeye diyorsunuz ki, " buras› babamdan miras kalmad› bana.
Dedemden de kalmad›. Bir sene önce buray› ben sat›n ald›m. Sat›n
al›rken de belediyenize geldim. ‹mar mevzuat›na göre flöyle bir
imar hakk› var. Bu hak do¤ru mu dedim; bu hakk› kullanabilirsiniz
dediniz. Ben de ald›m bu arsay›. Bunun paras›n› ödedim ve proje
gelifltirece¤im" Diyor ki "ben kamu yarar›n› görmek üzere buray›
yeflil alan ilan ettim. Veya diyor ki ben buray› istimlak ettim"... Peki
ben yat›r›mc› olarak verdi¤im paran›n nereye gitti¤ini bilmem
gerekmiyor mu? Verdi¤im paran›n nas›l bir finansla geri dönece¤ini
hesap etmem gerekmiyor mu? Ben hep flunu söylüyorum: Biz yerli
oyuncular al›flt›k. Yani biz biliyoruz ki bir arsay› ald›n m› üç gün
sonra inflaat yapamay›z. En az üç sene u¤rafl›rs›n. Belediye ile
u¤rafl›r›z, bakanl›kla u¤rafl›r›z, kamu kurumlar› vb.. herkesle u¤rafl›r›z.
Biz al›flt›k buna. Ama üzüldü¤üm flu. Yabanc› yat›r›mc›lar bunu
bilmiyorlar. Yabanc› yat›r›mc› geldi¤inde diyor ki ben bir projeye
bafllayay›m,projeden bir de¤er üretiyim ve Türkiye'de büyümeye
bafllayay›m. Riskleri neler diyor? Riskler flu: istimlak edilebilir, imar
plan› de¤iflebilir, itiraz edilip proje yap›lamayabilir. Bizim sektörde
böyle bir fley var. Her fley olabilir. Art›k geliflen dünyada büyüyen
Türkiye'de kurumlar›n kiflilerin kaprisleriyle veya kiflilerin kendi
vizyonlar›yla bugünü de¤il 5 y›l 10 y›l› düflünerek vizyoner bir
fleyler üretmesi gerekir diye düflünüyorum. Bunun için çal›flmak