Zirve Eki - ISTANBUL REstate

76 GYODER
Gayrimenkul Zirvesi 10
2 milyona yak›n bir hanehalk› art›fl› kaynakl› konut ihtiyac› devam
edecek. Yenileme kaynakl› konut ihtiyac› fluradan, flu anda
Türkiye'de yaklafl›k 3.6 milyon konut 50 yafl ve üzerinde. Bu
konutlar yenileme ihtiyac›yla karfl› karfl›ya. Bunlar›n y›ll›k %2
oran›nda yenilendi¤ini varsayarak, yenileme kaynakl› 495.000
adet bir konut ihtiyac› oldu¤unu söylüyoruz. Bir de kentsel
dönüflüm kaynakl›. Burada da hem deprem, hem de flu anda
Türkiye'deki yaklafl›k 16.8 milyon olarak bizim kabaca
hesaplad›¤›m›z daire konut stokunun içinde, 5.2 milyon adet,
yani yaklafl›k %30'u halen konut ruhsat›na sahip de¤il, asgari
standartlar›n alt›nda. Bunlar da halen önemli ölçüde dönüflüm
kaynakl› konut ihtiyac› yarat›yor. Bunlar›n da %3 oran›nda her
sene ihtiyaç yarataca¤›n› düflünerek 936.000 verisi ve toplam
3.4 milyonluk bir ihtiyac› ortaya koyuyoruz. fiimdi bu ihtiyaç
taraf›. ‹htiyaç böyle ama bunun fiilen efektif talebe dönüflmesi
bizim için önemli ve efektif talebe dönüflürken de bu talebi
destekleyen önemli bir unsur konut kredileri. Konut kredileri için
de önemli ölçüde hep senaryolar› sizlerle baflka kurumlar da
paylafl›yor. Biz yine güncel veriler üzerinden konut kredilerine
iliflkin üç tane senaryo ortaya koymaya çal›flt›k. 2009 y›l›na iliflkin
3.6 milyar Türk liral›k bir konut kredisi stoku var. fiurada
gördü¤ümüz gibi. Bu gayri safi milli has›lan›n %4.47'lik bir
oran›na sahip. Ekonominin ortalama önümüzdeki süreçte %4.5
büyüyece¤ini, 2010'da 5.5, 4.5 sonra 4 büyüyece¤ini istinaden
bir gayri safi milli has›la büyüklü¤ü öngörümüz, cari rakamlarlad›r.
Yani enflasyon art›fl› da dahildir. Sonra GSMH'ya oranlar› üç
senaryolaflt›rarak konut kredileri toplam nereye ulaflabilir
büyüklü¤ünü ortaya koymaya çal›flt›k. Burada bizce daha makul
olan ve referans senaryo olarak kulland›¤›m›z, GSMH'n›n
%7.5'una kadar olan bir büyümeyle 124.2 milyar Türk liral›k bir
büyüklü¤e ulaflma potansiyeli var. Bunun üstü de olabilir alt› da
olabilir. Çok daha fazla senaryo yarat›labilir ama bizce daha
makul olan B sernaryosu gibi flu anda gözüküyor. Tabii bu kredi
büyüklü¤üne ulaflabilmek için bankac›l›k sektörünün bu anlamda
yeterli bir, buna uyumlu bir fonlama yap›s›n›n olmas› gerekiyor.
Dün yan›lm›yorsam aç›l›fl konuflmalar›nda Say›n Ersin Özince'de
bu konuya temas etti. Konut kredileri 20 kat da büyüyebilir
dedi ama bankalar aç›s›ndan ikincil piyasada bunlar›n
16-17 Haziran 2010
refinansman›n› sa¤layamad›ktan sonra bankac›l›k sektörü bu
kadar büyüklükteki konut kredisine ulaflma konusunda s›k›nt›yla
karfl›laflabilir diye biz alg›lad›k. Bu nedenle bu senaryolar›n
gerçekleflmesi ancak ikincil piyasalar›n çal›flmaya bafllamas›yla
mümkün olur diye düflünüyoruz. fiimdi B senaryosu, A, B, C
senaryosunu kullanarak bu mutlak büyüklüklere ulaflan verileri
bir de y›l içinde kulland›r›lacak konut kredilerine bölerek
de¤erlendiriyoruz. Burada B senaryosunu ald›¤›m›z zaman, 2010
y›l›nda yeni kullan›lan, y›l içinde 17.4 milyar, sonra bu 2015 36.9
milyara kadar ç›k›yor. Bunlar›n 50 bin, 75 bin ve 100 bin liral›k
kredilere da¤›tt›¤›m›z zaman, flu 36.9 büyüklükten kaç adet konut
kredisi verebilir ve böylece efektif olarak kaç tane konut talebi
olabilir diye bakt›¤›m›zda, 2015'e bakt›¤›m›zda 50.000 liral›k
738.000 adet, 75.000 liral›k 492.000 adet, 100.000 liral›k da
369.000 adet konut kredisi adet olarak kulland›r›labilir. Türkiye
Bankalar Birli¤i verisi de yeni aç›klad› 2009 y›l›nda 332.000 adet
konut kredisi kulland›r›ld›. 22 milyar Türk liras›. Yaklafl›k bizde
62.000 Lira ortalama büyüklükte kulland›r›l›yor. Böyle bir
büyüklükle karfl› karfl›yay›z.
fiimdi son olarak konut sektöründe bir baflka çok önemli oldu¤unu
düflündü¤ümüz veriyi de sizlerle paylaflmak istiyoruz. Peki bu
konut kredisini hane halklar› kullanabilir mi? Yani halen,
biliyorsunuz burada önemli bir konu, hane halklar›n›n tasarruf
kapasitesi ve bu konut kredisinde ayl›k taksitleri, anapara ve
faizleri geriye ödeyip ödeyemeyece¤i. fiimdi bununla ilgili de
biraz önceki milli gelir büyüklü¤üne ba¤l› olarak bir çal›flmam›z
var. Bu çal›flmada da 2010 y›l›ndan 2015 y›l›na kadar, 5 tane
gelir grubunun ayl›k ortalama tasarruf büyüklüklerini ortaya
koyuyoruz. Dikkat edecek olursan›z en düflük gelir grubu ve
düflük gelir grubunun ayl›k tasarruf verileri halen konut kredisi
kullanma olana¤› onlara sa¤lam›yor. Orta gelir grubu için belki
2015'ten itibaren bir konut kredisi kullanma olana¤› olabilir.
Ayda 571 liral›k bir tasarruf. Yüksek gelir grubu görüyoruz, ve
en yüksek gelir grubu. Türkiye'deki gelir da¤›l›m›n›n bozuklu¤u,
en yüksek gelir grubu Türkiye'deki gelirin %45'ine sahip oldu¤u
için çok büyük ölçüde tasarrufu da onlar yap›yor ama bu kesimin
büyük ölçüde bir ve birden fazla konut sahibi oldu¤unu da
biliyoruz. O nedenle bu kesimden konut kredisi kullan›m›
konusunda çok s›n›rl› talep gelebilir. Muhtemelen orta gelir ve
yüksek gelir grubu için konut talebi, konut kredisi kullanma
talebinin oluflaca¤›n› düflünüyoruz. Tabii burada bir önemli konu
daha, raporda belki bulabileceksiniz. Avrupa'da konut kredisi,
ve Amerika'da, ayl›k ortalama 0.40'lar, 0.65'ler aras›nda. Biz
0.96 ile bile halen çok yüksek bir faiz oran›nday›z. Bizim bu
çal›flmada görebildi¤imiz 0.60, 0.80 aras›nda bir faiz oran›na
inmesiyle birlikte ancak yayg›nlaflman›n h›zlanaca¤› fleklinde.
fiimdi konutla ilgili bu öngörüleri sizlerle paylaflt›ktan sonra ticari
gayrimenkul sektörüne iliflkin öngörüleri izlerle paylaflaca¤›m. Bu
da al›flverifl, lojistik, ofis ve otelleri k›saca paylaflaca¤›m. fiimdi
al›flverifl merkezleriyle öncelikle bafllamak istiyorum. Türkiye'de
biliyorsunuz, özellikle 2000 y›l›ndan sonra daha h›zl› bir al›flverifl
merkezi yat›r›m› ve çok say›da al›flverifl merkezi yat›r›m› yap›lmaya
bafllad›. Burada kritik soru bu yat›r›mlar›n devam› ve karl›l›¤›
aç›s›nda veyahut da yap›labilir, feasible olmas› aç›s›ndan giderek
flunu tart›flmaya bafllad›k. Ya bu al›flverifl merkezlerinde yeterli