Zirve Eki - ISTANBUL REstate

16-17 Haziran 2010
ilk bölümü, markal› konut piyasas›na yönelik bilimsel
araflt›rmalar›m›zdan do¤an verilerle bafll›yor. Paylaflacaklar›m bu
verilerin ölçüldü¤ü süreç olan konut gelifltirme dan›flmanl›¤› ile
sürüyor. Sonras›nda bireysel ve kurumsal deneyimlerimizi k›sa k›sa
sizlerle paylaflarak devam ediyoruz. Son k›sm› ise, iflimizin baz›
ipuçlar›n› veriyor, klasik anlat›mlar›n yerine sizi bu salondan ç›kar›rken,
kafan›zda sorular uyand›rarak ,kendimize sorular sorarak bitiriyoruz.
Kabul edelim veya etmeyelim, dünyam›z› asl›nda rakamlar
döndürüyor. Konu gayrimenkul dan›flmanl›¤›na geldi¤inde ya da
daha do¤rusu gayrimenkul gelifltirme oldu¤unda do¤ru veriden
baflka elimizde hiçbir de¤erli fley yok. Bu iflin bizler için sadece
rakamlardan ibaret olmad›¤›n› biliyoruz ama malesef rakamlara da
çok fazla ihtiyaç duyuyoruz; Türkiye'de en zor bulunan fley olsa
da...Firmam›z bu dengeyi korumak veya bu nabz› tutabilmek için
‹stanbul'un her iki yakas›nda 591 farkl› konut projesinde, 250 binin
üzerindeki konutu yak›ndan takip ediyor. Markal› projelerin tüm
hareketlerini 5 y›ld›r kendi imkanlar›m›zla yak›ndan izliyoruz. Bugün
güncel verileri masaya koyarak pazardaki baz› rakamlara
simülasyonlara dayal› tahminlerle ulafl›yoruz. 53 bin konutun stok
yani sat›flta oldu¤unu görüyoruz. Arzda Avrupa yakas›nda Bahçeflehir
ve Beylikdüzü bölgeleri öne ç›karken, Anadolu yakas›nda ise Ataflehir
ve Sancaktepe dikkat çekiyor. 2008 ve 2009'da ise gelifltiricilerin
frene bast›¤›n› alg›l›yoruz sonuçlardan. Birbiriyle yar›flan projelere,
her iki yakan›n sat›flta olan ikinci el konutlar› da dahil oldu¤unda
flu anda ekranda gördü¤ümüz bölge ortalamalar›na ulafl›l›yor.
Tablolar›n ayr›nt›lar›na girmeyece¤im. ‹steyen sektör mensuplar›yla
da paylaflmaya haz›r›z. Metodik analizlerle ulaflmaya çal›flt›¤›m›z
söz konusu verileri , bölgelere olan talep trendlerini takip etme
aç›s›ndan da yorumluyor ve kullan›yoruz.
Evet, Francis Bacon, bir sözünde bilgi güçtür diyor. Ancak hemen
ekliyor, do¤ru elde yo¤rulmayan bilginin hiçbir de¤eri yok. T›pk›
konut projelerinin gelifltirme aflamalar›nda oldu¤u gibi. Bilindi¤i
üzere proje gelifltirme dan›flmanl›klar›, farkl› aktörleri bir araya
getiren disiplinler aras› entegre bir süreç. Bu süreçte tüm ad›mlar
birbirine ba¤l› halkalar fleklinde devam ediyor. Sa¤lam bir zincirin
oluflmas› için de her halkan›n ayn› sa¤laml›kta üretilmesi ve birbirine
ba¤lanmas› gerekiyor. Bu s›rada dan›flman firman›n önemi ortaya
Gayrimenkul Zirvesi 10
ç›k›yor. Çünkü bu halkalar›n aras›nda dan›flmanlar her ne kadar
d›flarda da görülseler, asl›nda zincirin daimi eleman› ve birlefltirici
unsuru. Prosesin ilk aflamas›nda konsept gelifltirme çal›flmalar›
yap›yoruz. Verilerin derlendi¤i ve anlaml› bir bütüne dönüfltürüldü¤ü
,projenin kalbi olan aflama... Burada mimarlarla, mühendislerle,
teknik kiflilerle projeyi müflteri odakl› hale getirmeye çal›fl›yoruz. Biraz
sonra Say›n Derman çal›flmalar›m›z›n baz› basamaklar›na de¤inece¤i
için ben çok fazla ayr›nt›ya girmiyorum. Birbirimize müflteri odakl›l›k
aç›s›ndan faydalar›m›z oluyor. Bunu fiyatland›rma aflamas› takip
ediyor. Fiyatland›rmada önemli olan "sadece fiyat› do¤ru belirlemek
de¤il" diyoruz. Bunu alternatif sat›fl senaryolar› ile birlefltirirsek baflar›l›
oluyoruz. Fiyat› belirlenmifl konsept halkla iliflkiler çal›flmalar›yla
anlamlanmaya bafll›yor. Özel bölümdür ve projeyi somutlaflt›rmak,
hedef kitlesiyle buluflturmak ad›na at›lmfl bir ad›md›r. ‹letiflim stratejisini
belirledikten sonra , yarat›c› ellere teslim ediliyor, yeni do¤mufl bir
çocuk gibi isimlendiriliyor proje. Çocu¤a hayat boyu üstlenece¤i
karakteristik özellikler biçiliyor. Fikirden somut bir ürüne dönüflme
oluyor. Modern pazarlama deyimiyle projemiz markalan›yor. Markal›
konut projesinde sat›fl dü¤mesine art›k basma vakti gelmifltir . fiu
ana kadar anlatt›klar›m için markal› konut kavram›n›n abc'si diyebiliriz.
Bu kavramsal bilgiler markal› proje kavram›na aflina olan sizler için
tan›d›k zaten. Yeni bir fley söylemedim. Ama iflte tam bu aflamada
dünyan›n en de¤erli birikiminden yani tecrübe ve baflka ad›yla
deneyimlerden söz etmekte fayda var. Yapt›¤›m›z anketlerden ç›kan
istatistiki verileri ilginize sunmak istedik. Türkiye'de konut sat›n alma
süreçlerinde depreme dayan›kl›l›k birinci s›rada. (Bir çok projede
çeflitli firmalarla anketler yap›yoruz. Birlikte sorular haz›rl›yoruz. O
sorular› da ç›kard›¤›m›z sonuçlar› da Avrupa ve Anadolu yakas› olarak
ikiye ay›r›p özetliyoruz. Onlardan enstantaneler sunaca¤›m).
Bunu lokasyon, fiyat, firma güvenilirli¤i ve yat›r›m kabiliyeti izliyor.
Yapt›¤›m›z anketler tüketicinin yar›s›ndan fazlas›n›n (tüm Türkiye
ortalamas›nda), 3+1 konutlar› tercih etti¤ini gösteriyor. fiafl›rt›c› bir
flekilde al›c›lar›n firma-proje eflleflmesi yapamad›klar›n› görüyoruz
nitel gözlemlerimizde. Ben bunu baflar›s›z markalama ve iletiflime
ba¤l›yorum. Araflt›rmalar, müflteride sat›n alma yani konut alma
düflüncesinin do¤mas› ile imza at›lmas› aras›nda ortalama 15 ila 17
ay oldu¤unu söylüyor. Bu noktada tan›d›k arkadafl iliflkisinin ilanlara
göre daha ön s›rada geldi¤ini görüyoruz. Projelerin konut al›c›s›
projenin ad›n› yani ismini hiç önemsemiyor. Ancak di¤er yandan da
Türkçe proje isimlerinin olmas›n› tercih etti¤ini söylüyor. Telafuzu
zor kelimelerden kaç›nd›¤›n› ama konut sat›n al›rken ismi sevmese
bile sat›n al›m karar›n› etkilemedi¤ini de ayr›nt›da dile getiriyor.
Y›llard›r konut sat›n almada efllerden hangisinde karar yetkisi oldu¤u
tart›fl›l›rken, çocuklar›n karara etkisi bariz bir flekilde ortaya ç›k›yor.
Sat›n almada karar verici, etkileyici, al›c›, kullan›c› gibi yeni ve önemli
kavramlar do¤uyor piyasam›zda. Anadolu flehirlerinde gelifltirilen
projelerde ise küresel düflünüp yerel hareket eden pazarlama tavr›
kazan›yor. Yeni nesil betimlemesinin dünyam›zda çok irdelendi¤i
çeflitli endüstrilerde yeni nesle yani çocuklar›m›za söz vermek de
ak›ll›ca olur diye düflündük ve 11 ilde 7 ila 14 yafl aras›ndaki çocuklarla
yapt›¤›m›z ankette çocuklara hayalinizdeki evi nas›l tan›ml›yorsunuz
diye sorduk: konforlu ve son moda teknoloji ile donat›lm›fl bir ev
cevab›n› aç›k ara farkla ald›k. Bilgi da¤arc›¤›m›z rakamsal verilerle
s›n›rl› de¤il ; nitel bilgileri derledi¤imizde flu sonuçlar› paylaflmak
istiyorum.
151
GYODER