Zirve Eki - ISTANBUL REstate

78 GYODER
Gayrimenkul Zirvesi 10
lojistik ve otel yat›r›mlar›na iliflkin daha çok bölge ve bize rakip
ülkelerle baz› k›yasland›rmalar yaparak de¤erlendirme yap›yoruz.
Burada 2009 y›l› itibariyle bizim bölgemizde ve rakip ülkelerde
mevcut ofis stoku ve devam eden ofis inflaatlar›n›, boflluk
oranlar›n› ve kiralar›n› görebiliyoruz. Böylece de ‹stanbul'un nas›l
bir pozisyonda oldu¤unu sizlerle paylafl›yoruz. Gördü¤ünüz gibi
Moskova ve Dubai mevcut stok olarak ‹stanbul'un ötesinde.
Boflluk oranlar› olarak ‹stanbul nispeten daha olumlu krizin etkisi
ve kiralar› da buradan görüyoruz. Buras› birinci s›n›f ve merkezi ifl
alan› içinde yer alan ofis verileridir. Stok ve ofis merkezi için de A ve
B tipi ofislerdir. fiu anda ‹stanbul'da inflaat› devam eden 241.700
metrekarelik bir ofis stoku var. Bunlar›n 2010 ve 2011'de
tamamlanmas› halinde 2011 sonunda 3.2 milyon metrekareye
ulaflaca¤›n› görüyoruz. Sonra 150.000 ve 100.000 ilave ile toplam
stokun 2013'te 3.45 milyon metrekarelik bir büyüklü¤e ulaflaca¤›n›
ofisler için öngörüyoruz. fiimdi sunumunun ilk bafl›nda da bu Avrupa'y›
k›smen de¤erlendirmifltik. ‹stanbul orta vadede hem ekonomik
geliflmesi hem de finans merkezi ve bölgesel ifl merkezi olma
potansiyeline sahip bir flehir olarak muhtemelen ofis talebinin artmaya
devam edece¤i bir flehir olarak öngörüyoruz. Fakat bu ofis talebi
sadece bu kapsamda, ofis talebini bu çerçevede de¤erlendirmiyoruz.
Burada ‹stanbul'un bu talebi efektif hale dönüfltürebilmesi için en iyi
ifl flehirleri aras›nda da mevcut 27. S›ras›n› daha yukar›lara tafl›mas›
gerekiyor. Bu Cushman Wakefield'›n her sene yay›nlad›¤› bir çal›flma.
Geçen sene 29 idik, bu sene 27'ye ç›kt›k ama bu avantaj›m›z›
kullanabilmemiz aç›s›ndan bu en iyi flehirler içinde iyilefltirmelere
ihtiyac›m›z var ve s›ralamam›z› yukar› çekmemiz gerekiyor.
Lojistik piyasas›, son iki bafll›¤›m›zdan bir önceki. Lojistik ve otel ile
bitirece¤im. Lojistik piyasas›nda, burada yine komflu ve yak›n pazarlarla
kira geliflmelerini sizlerle paylafl›yoruz, mukayese aç›s›ndan. Burada
Moskova ve ‹stanbul önemli ölçüde di¤er flehirlerin üstünde kira
olarak. Burada da birinci s›n›f lojistik merkezleri. ‹stanbul'un ortalamas›
5-6 dolar aras› ama burada birinci s›n›flar karfl›laflt›r›ld›¤› için böyle
bir mukayesemiz var. fiimdi lojistik konusunda da, flu anda, kriz
öncesi çok önemli bir yat›r›m talebiyle karfl›laflt›k sonra bu ekonomik
kriz biraz durgunlu¤a yol açt›. Baz› projeler ötelendi, ertelendi ama
biz önümüzde daha orta vadeli döneme bakt›¤›m›z zaman hem
Avrupa hem de bölge ülkeleriyle karfl›laflt›rd›¤›m›zda Türkiye'nin
16-17 Haziran 2010
ekonomik büyümesinin d›fl ticaret hacmindeki ve perakende
harcamalardaki büyüme hacminin mukayeseli olarak çok daha h›zl›
geliflece¤ini öngörüyoruz. Burada rakamlar da bunu ifade ediyor. Bu
nedenle Türkiye'nin yine lojistik talebi ve lojistik yat›r›mlar› konusunda
di¤er ülkelere göre daha avantajl› olaca¤›n› öngörüyoruz. Fakat burada
da yine Türkiye'nin lojistik performans›n› bu sefer iyilefltirmesine ihtiyaç
var. Bu da Dünya Bankas›'n›n bir s›ralamas›. Sadece bu talebin,
potansiyel talebin ortaya ç›kmas› yetmiyor. Türkiye burada da 2010
y›l›nda 39. s›rada dünyada. Burada da lojistik performans›n› iyilefltirmesi.
Bunun içinde sadece lojistik binas› yok, bütün ulaflt›rma alt yap›lar›
vs. var. Bu konudaki iyilefltirme lojistik talebini efektif hale dönüfltürebilir
diye düflünüyoruz.
Son olarak otel piyasas› öngörüleri. Otel konusu muhtemelen
önümüzdeki bir kaç y›l içinde hem ‹stanbul hem de flehir otelleri olarak
Türkiye'nin gündemine daha fazla gelmeye bafllayacak. özellikle
gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan. Oda fiyatlar›, oda gelirleri ve oda
doluluk oranlar› itibariyle ‹stanbul'un performans›n› burada görüyoruz.
Son y›llarda önemli bir art›fl kaydediyor. Bir kaç önemli flehrin alt›nda
flu anda s›ralan›yoruz. fiehir otelcili¤i aç›s›ndan ‹stanbul'un potansiyelinin
burada yüksek oldu¤unu söyleyebilirz. Bu anlamda ‹stanbul'daki otellerin,
bütün otellerin göstergelerini ve turizm göstergelerini, konaklama
göstergelerini sizlerle paylafl›yoruz. Burada çok kritik bir nokta
yabanc›lar›n kal›fl süresi 2.3 gece. Bu Avrupa'da ortalama 3.5-4
aras›nda. Muhtemelen ‹stanbul'un otel arz›n› ortaya koyarken kal›fl
süresini, yani gelen kifli say›s› elbette artacak ama kal›fl süresini
art›rman›n önemli oldu¤unu düflünüyoruz. Böylece de bu afla¤›daki
doluluk oranlar›n› daha yukar›ya çekebiliriz diye düflünüyoruz. Çünkü
sadece afla¤›daki doluluk oranlar›na bakt›¤›n›zda sanki otel arz› yeterli,
yeni otele ihtiyaç yokmufl gibi gözükyor ama burada bir alt ayr›nt›ya
girdik çünkü otel yat›r›mlar› hakkaten önemli önümüzdeki dönemde
olmaya bafllayacak. Tesise gelen say›s›, geceleme ve doluluk oranlar›.
5 y›ld›z, 4 y›ld›z ve otelleri mukayese ediyoruz. Dikkat edecek olursan›z
4 y›ld›zl›ya talep çok daha fazla, gelen kifli say›s›, geceleme say›s›
aç›s›ndan ve doluluk oranlar› daha yüksek. Otel yat›r›m› düflünenler
ve bundan sonraki otel yat›r›mlar› için. Üç y›ld›z da dikkat edecek
olursan›z yüksek. 5 y›ld›zl›lar daha düflük. Hem doluluk oranlar› da
daha düflük. Bakt›¤›m›z zaman arz içinde daha fazla otel yat›r›mlar›
içinde flu anda ‹stanbul'da 5 y›ld›zl›lar var. Bir yandan da üç y›ld›zl› ve
butikler var. Ama sanki üç y›ld›z, butik ve 4 y›ld›z daha fazla talep
görecekmifl gibi gözüküyor. ‹stanbul'un otel yat›r›mlar› cazibesine
iliflkin olarak bir tescil ald›k. Urban Land Institute ve Pricewaterhouse'un
raporu ‹stanbul'daki ve di¤er flehirler aras›nda, biliyorsunuz bu
çal›flman›n yap›l›fl fleklini. Yat›r›mc›lara soruyorlar hangi flehirlerde sat›n
almayy› tercih edersiniz diye. ‹stanbul, otel, bütün flehirler aras›nda
ilk s›rada oldu¤unu görüyoruz, Paris'ten sonra. Bu da otel yat›r›mlar›
konusunda cazibemizi ortaya koyuyor. Son slayd›m, bir iki üç
dakika geçtim. Kusurabakmay›n. 2 de bir panelimiz bafllayacak,
onlardan 2-3 dakika çald›m ama son olarak da ‹stanbul için bir
de¤erlendirme. Bütün bu perspektifte bakt›¤›m›zda ‹stanbul'un
bölge ve Avrupa'daki rakip ülkelerimizle karfl›laflt›rd›¤›m›zda
yat›r›m getirileri itibariyle yine öncelikli oldu¤unu k›smen
görebiliyoruz. Bu çerçevede al›flverifl merkezleri ve ofis ve lojistik
yat›r›mlar› için 2009 y›l› yat›r›mlar›n› da sizlerle son slayt olarak
paylafl›yoruz. Raporumuzu daha detayl› olarak GYODER'den
temin edebilirsiniz. Dinledi¤iniz için çok teflekkür ediyorum.