Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Ömer Faruk Çelik: fiirket baz›na inersek e¤er, baflar›l› k›lan
deyince baflar›n›n kriterleri farkl›. Biz sadece bildi¤imiz ifli yap›yoruz.
Belki baflar›y› oradan addedebiliriz. Sinpafl 74'de kurulmufl. Ben
Sinpafl'a iki tarih diyorum. Bir benden önce, bir benden sonraki
tarih. Ben 88'de girdim Sinpafl'a. 74-88 aras›. 2000'e kadar hep
konut ifli yapt›k. Bildi¤imiz tek iflti bu ve grubun da lokomotif
flirketiydi. Konut projelerinde geliflmeye çal›flt›k. Gene biraz
tarihçeden bahsedeyim. 90'l› y›llarda emlak konut vard›. Bizim
gibi konsept projeler yap›yordu ve Emlak Konut ile bizler konsept
proje sat›fllar› yap›yorduk. Ifl›k beyin dedi¤i gibi gazetelerde 26
sayfa ilan olmuyordu. 2 sayfa, 3 sayfa oluyordu. O zamanda bu
tarz projeler olmad›¤› için de müflteri ra¤bet ediyordu. Biz 20
günde, 25 günde 500 daire sat›yorduk. Hiç haftada 100 dairenin
alt›nda dükkan kapatm›yorduk . Fakat sonra ne olduysa proje
say›s› artt›, sektöre giren oyuncular artt›. Konut sektöründe alt›na
hücüm bafllad›.Kuyumcular birleflti, tekstilciler birleflti herkes inflaat
yapmaya bafllad›. Böyle olunca herkes ayn› projeyi yapmaya bafllad›
ve gazete sayfalar› 26'ya ç›kmaya bafllad›. Bu sefer de haftada
100 daireleri, 50 daireleri biz unuttuk art›k. 5-10 daire ile kapat›nca
bir sat›fl ofisini Allah bereket versin demeye geldi art›k. Bu durum
rekabetten kaynaklan›yor ama Sinpafl olarak biz fluna bak›yoruz.
Diyoruz ki bizim bir hedef müflteri profilimiz var. Hedefledi¤imiz
müflteri profilinin beklentileri neler, bunu iyi anlamaya çal›fl›yoruz.
Bu müflterilerimiz bir konut projesinde ne istiyorlar onu önceden
belirleyip projeye yans›tmaya çal›fl›yoruz ve hedef müflterimize
ulaflmaya çal›fl›yoruz. Ama bizim bir özelli¤imiz var. Biz tek bafl›na
apartmanlar pek yapmad›k, hiç yapmad›k hemen hemen. Bize
büyük araziler laz›m. Yani konsept proje yapacaksan›z söyledi¤imiz
gibi 100 dönüm, 200 dönüm araziler laz›m. Arkadafllar da anlatt›
arazi problemi var. O zaman ne yapacaks›n›z? fiehrin kenarlar›nda
büyük projeler yapmaya bafllad›k. Yapt›¤›m›z projeler biraz flehrin
kenar›na ç›k›nca insanlar›n oraya kofla kofla gelmesi laz›m.
‹stanbul'da yapt›¤›n›z bir projeden belki %30-40 daha fazla
maliyet ile d›flar›da inflaatlar yapmaya bafllad›k. Müflterilerimiz
burada yaflas›nlar istedik. Belki müflterilerimizin teveccühü bu
yönde olufltu. Onun için bir avantaj oldu bize. Gene bir örnek
vereyim. Bizim bir Arma¤an Hoca var. Arma¤an K›r›ml› hocan›n
136 GYODER
Gayrimenkul Zirvesi 10
16-17 Haziran 2010
bir kitab› vard›. Diyor ki; 80'den önce bir Kayserili o¤luna nasihat
ediyor. O¤lum, diyor," sirken kaliteli olsun sine¤i Ba¤dat'tan gelir".
Çünkü her ürün kalitesiz. Japon mal› tapon mal› denen dönemler
var ya bu dönemler. fiimdi geldi¤imiz güne bak›yoruz her ürün
kaliteli ve birbiriyle yar›fl›yor. Hiçbirisi birbirini aratm›yor. O zaman
farkl›laflacak baflka boyutlar ortaya ç›k›yor. ‹flin temelinde bizim
80'li, 90'l› y›llardaki farkl›laflmam›z konsept projelerdi. 2000'de bu
konsept projelerle de devam eder hale geldik. Ama flimdi biz de
aray›fl içerisindeyiz. Yani art›k sektörün içinde farkl›laflal›m. Biz
2007 y›l›nda bu farkl›laflmay› halka aç›larak, gayrimenkul yat›r›m
ortakl›¤› olarak yapm›flt›k. Bu bize s›n›rlamalar getirdi. Projeyi
kendimiz gelifltiriyoruz ama inflaat›n› kendimiz yapam›yoruz.
Müteahhitlere ihale ediyoruz. ‹nflaat maliyetlerimiz böylece bir
miktar art›yor. Ama halka aç›lman›n avantajlar›n›
kullan›yoruz.Sermaye yap›m›z› güçlendirdik. Proje say›lar›m›z›
art›rd›k. Altan'›n dedi¤i gibi öyle 5000 konut bir anda yapm›yoruz
ama 8-10 proje devam ediyoruz. Baflar› dersek herhalde Allah
yard›m ediyor. ‹flimiz rast gidiyor diyebilirim ben. Teflekkür ederim.
Ifl›k Gökkaya: Ben teflekkür ederim. U¤ur bey. De¤iflik projeleriniz
var. Dumankaya olarak, sizin temel referanslar›n›z nedir veya
proje seçimleriniz neye göre saptan›yor?
U¤ur Dumankaya: Tabi, gayrimenkul gelifltirme ifli kolay bir ifl
de¤il. Çünkü flartlar ve zaman çok h›zl› de¤ifliyor. Biz mesela 2005
y›l› sonunda çok baflar›l› ortaya ç›kart›lan Trend projesini e¤er siz
1.5 sene sonra ayn› stratejilerle ortaya koydu¤unuzda kesinlikle
ayn› baflar›y› elde edemeyece¤inizi veya 2008 y›l›nda kriz döneminde
ortaya ç›kart›lan Adres projesini bugünkü flartlarda, ayn› fiyattan
baflar›l› olamama tehlikesiyle karfl› karfl›ya oldu¤unu biliyoruz. fiu
anda asl›nda demin Ömer Faruk Bey'in bahsetti¤i gibi 2005 y›l›na
kadar olan süreçte tek parti döneminin iktidara gelmesi, dünyadaki
likidite bollu¤u, bankalar›n konut kredi faizlerini düflürme yar›fl›,
ayn› zamanda kriz yorgunu ülkede ertelenen tüketimin gündeme
meydana gelmesiyle ve buna cevap verecek olan gelifltiricilerin de
arz›n yeterli olmamas›na paralel at›l›mlar›yla gayrimenkul gelifltirme
sektöründe tarihinde olmayacak flekilde bir bahar havas› yafland›.
Bir balay› dönemi yafland›. Bu balay› döneminde sektöre yeni giren
oyuncular oldu. Arz süratle yükseldi. 2006 may›s dalgalanmas›yla