Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Gayrimenkul Zirvesi 10
Küresel Kriz Sonras›
Gayrimenkul Sektörü
ve Türkiye ‹çin Öngörüler
2015
Dr. Can Fuat Gürlesel
Ekonomi Strateji Dan. Hiz. Baflkan›
Bugün sizlerle, yine Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i için
haz›rlam›fl oldu¤umuz bir raporun ana bulgular›n› paylaflaca¤›z.
Raporumuzun bafll›¤› Küresel Kriz Sonras› Gayrimenkul Sektörü
Ve Türkiye ‹çin Öngörüler. Burada küresel krizin yaratm›fl oldu¤u
ekonomik etkileri, hem dünyada hem Türkiye'de anazliz ederrek
bunlar›n önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörü aç›s›ndan
oluflturdu¤u koflullar› öncelikle bu çal›flmada analiz ettik ve
de¤erlendirdik ve buna ba¤l› olarak da hem dünyada hem de
Türkiye'de 2014, 2015 y›l›na kadar gayrimenkul sektörü aç›s›ndan
neler öngörüyoruz bunlar› araflt›rma raporumuzda ortaya koyduk.
Araflt›rma raporu hem konut sektörünü, hemde ticari gayrimenkul
sektörünü ve onun alt bafll›klar›n› içeriyor. Raporun ilk bölümü
dünya gayrimenkul sektörüne iliflkin de¤erlendirmeler, daha
sonra da Türkiye'ye iliflkin de¤erlendirmeler. Ben, burada sizlerle
bu çal›flman›n ana bulgular›n› paylaflaca¤›m. Raporu daha sonra
gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› derne¤inden temin etmeniz mümkün
olabilecek. Öncelikle dünya gayrimenkul sektörü aç›s›ndan birkaç
ana bafll›kla bulgular› paylaflmak istiyorum. Yanl›z burada dünya
gayrimenkul sektörü derken krizden özellikle olumsuz etkilenen
Amerika Birleflik Devletleri ve Avrupa Birli¤i a¤›rl›kl› bir
de¤erlendirmeyi yapt›k. Çünkü, Japonya hariç, Asya-Pasifik ve
k›smen di¤er geliflen ülkelerde gayrimenkul sektörünün küresel
krizden etkilenmesi daha s›n›rl› kald›. Hepimizce malum, Amerika
Birleflik Devletleri ve Avrupa Birli¤i bu krizden, gayrimenkul
sektörleri çok daha olumsuz etkilendi¤i için, a¤›rl›kl› olarak bu
iki ülke veya bölge a¤›rl›kl› olarak de¤erlendirme yapt›k. fiimdi
dünya gayrimenkul sektörüyle ilgili bir iki ana bulgu verdikten
sonra bu slayt›n içeri¤ini paylaflaca¤›m sizlerle. Hem Amerika
Birleflik Devletleri'nde hem Avrupa Birli¤i'nde, konut ve ticari
gayrimenkul sektörleri gerek arz yönüyle gerek talep yönüyle
gerek fiyatlar yönüyle gerekse de varl›k yönüyle olumsuz etkilendi.
Bir baflka olumsuz etkilenme aya¤› da gayrimenkul sektörüne
yönelik finansman ak›fllar› ve finansman olanaklar›nda. Finansman
olanaklar› da hem konuta hem de ticari gayrimenkullere yönelik
ipotekli krediler yönünde. Buralarda da ciddi daralmalar yafland›.
Fakat daha önemli bir daralma ki ikincil finansman, gayrimenkul
74 GYODER
16-17 Haziran 2010
sektörünün daralmas› konusunda oldukça önemli. Bu ipotekli
kredilere dayal› olarak ihraç edilen menkul k›ymetler. Securitization
dedi¤imiz menkul k›ymetlefltirme veyahut da ikincil pazarlarda
çok ciddi bir daralma yafland›¤›n› görüyoruz. Adeta bu piyasalar
kurudu. Bu nedenle de özellikle ticari gayrimenkul sektörüne
yönelik yeni projelere finansman ak›fl›nda ciddi bir durgunluk
yaflan›yor. Burada menkul k›ymet ihrac› milyar dolar› olarak
görüyoruz hem Amerika Birleflik Devletleri'nde hem Avrupa Birli¤i,
krizle birlikte 2008 ve 2009'da, 2007'den sonra çok ciddi flekilde
daralmay› görebiliyoruz. Toplam 315 milyar dolar. Sonra bu rakam
28 milyar dolara inmifl durumda. Bu özellikle geliflmifl ülkelerde
ve bu iki ülkenin gayrimenkul sektörlerinin hem arz yönünde
hem de talep yönünü flu anda son derece olumsuz etkilemeye
devam ediyor. Krizin bir baflka etkisi, özellikle ticari gayrimenkuller
taraf›nda toplam getiriler üzerinde yaratm›fl oldu¤u gerilemeler.
Kriz öncesi dönemde burada üç alt segmentte görüyoruz. 2001,
2002'den sonra, özellikle bizim bundan önceki y›llarda yapm›fl
oldu¤umuz raporlarda da ortaya koymufltuk. 2003, 2004, 2005,
2006 ve k›smen 2007 y›l› dünya gayrimenkul sektörünün getirileri
aç›s›ndan önceki dönemlerden çok farkl› ve ortalamlar›n çok
üzerinde getiriler sunan y›llar olmufltu. Fakat 2008 ve 2009 y›llar›n›
burada görüyoruz. Hem varl›k de¤eri aç›s›nda hem de di¤er
getirileri, yani kira vb. Gelirler aç›s›ndan gerileme yaflanm›fl
durumda. Al›flverifl merkezleri için nispeten birbirine yak›n, daha