Zirve Eki - ISTANBUL REstate

16-17 Haziran 2010
Korkut Ün
TSKB GYO, Genel Müdür
Korkut Ün: Yani sürdürülebilir al›flverifl merkezi nas›l birfley? Biraz
vakit alacak ama. fiimdi efendim gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› denen
fley gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yat›r›m yapan, bundan
düzenli gelir elde edip bunu ortaklar›na da¤›tan kurumsal, fleffaf bir
yap›d›r ve bir sermaye piyasas› arac›d›r. Bir portföy flirketidir. ‹yi bir
fleydir çünkü bir al›flverifl merkezini bugün al›p yar›n satma kabiliyeti
olmayan yat›r›mc›lara, bireysel yat›r›mc›lara o al›flverifl merkezini
portföyünde bulundurarak bir nevi ortak olma ve onu bugün al›p
yar›n satma, borsada imkan› verir. Bir nevi, bu sayede bir likit
gayrimenkul üretmifl olursunuz. Al›flverifl merkezleri bir gayrimenkul
yat›r›m ortakl›¤›n›n portföyü için o yüzden biçilmifl kaftand›r asl›nda.
Çünkü uzun vadeli, kontratlara ba¤lanm›fl, t›rnak içerisinde, bir nakit
ak›fl›n› mümkün k›lar, düzenli. Üstelik bir de zaman içerisinde bir
de¤er art›fl potansiyeli de içinde bar›nd›r›r. Öte yandan da sadece
ofise, konuta de¤il bu flekilde ticari bir birime yat›r›m yaparak
portföyünüzü çeflitlendirmifl olursunuz. fiimdi, hat›rlayal›m tekrar bir
fleyi vurgulayal›m. fieffafl›k, öngörülebilirlik ve sürdürülebilirlik bir
gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›n›n, bir sermaye piyasas› arac› olarak en
önemli tafl›d›¤› unsurlard›r. Ne kadar öyle? Ne kadar baflarabiliyoruz?
fiu anda ‹MKB'de 15 tane gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› flirketinin
hisseleri ifllem görüyor. Kaç tanesinde al›flverifl merkezi yat›r›m› var
portföyünde? Halihaz›rda iflleyen, proje halindekileri söylemiyorum.
6 tanesinde var. Burada bir terslik var. Bir yandan al›flverifl merkezi
diyip duruyoruz ama gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan hiç de öyle
çekici bir alternatifmifl gibi göstermiyor bize anektod, sokaktaki
görüntü.
Özlem Dalga: Neden, risk aç›s›ndan m›?
Korkut Ün: Nedenine geliyorum. Bir, bir kere bunlar çok yüksek
finansman istiyorlar. Bunlar büyük yat›r›mlar. At›yorum yani 100.000
metrekarelik bir inflaat yapacaksan›z 60-70 milyon, bazen daha da
fazla, Enis Bey'in birazc›k burada maharetine kalm›fl oluyor o konular,
Euro civar›nda bir paray› gözden ç›karman›z laz›m. Bunu nas›l
sa¤layacaks›n›z? Sermaye ve borç. Türkiye'de böyle bir sermaye
birikimi kolay de¤il. Gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› olarak zaten
ortaklardan toplaman›z da kolay de¤il. Çok alerjik bir fleydir. Yani
hemen reaksiyon verebilir bedelli sermaye a盤›na gitmek. ‹ki, d›fl
finansman, borçlanmak. Biz örne¤in borç kullanan bir flirketiz. Nas›l
borç? Proje finansman› anlam›nda borç. Peki orada ne durumday›z?
Çok kötü oras› da, yani küresel geliflmelerin yan› s›ra bir de bizim
ülkemize özgü problemler var. D›fl finansman, yani proje finansman›
borç anlam›nda sa¤lama konusunda. Bir, bir kere gelir öyle öngörülebilir
de¤il. Biz asl›nda bir tahvil yaratmaya çal›fl›yoruz. Yani bir GYO olarak
bir tahvil yaratmaya çal›fl›yoruz. O nedir? Bir yat›r›m› yap›yorsunuz
karfl›l›¤›nda da uzun vadeli, kontratlarla ba¤lanm›fl bir geliri garanti
ediyorsunuz. Bir nevi tahvil. ‹yi de faizi olacak. ‹flte bunu yat›r›mc›
Gayrimenkul Zirvesi 10
gelip alacak. Hatta bir de iskonto verecek üzerinden. ‹yice karl› olacak.
‹yi de geliri öngöremiyoruz çünkü sözleflme serbestisi yok. Yani bir
kirac› ile yapt›¤›n›z bir sözleflme iyi zamanlarda kimse aç›p bakmayaca¤›
bir dökümand›r ama kötü zamanlarda varm›d›r, yokmudur veya ne
kadar sizi koruyordur bilinmez, öngörülemez. ‹ki, döviz cinsinden
borçlan›yorsunuz ama kiralar› döviz cinsinden yapmak giderek zorlafl›yor.
Art›fl› bir yana b›rak›yorum. O konuda da yeni geliflmeler s›n›rl›yor.
Hatta yeni geliflmeler yavafl yavafl bu shop mix, shop mix deyip
durdu¤umuz ma¤aza karmas›n› da sizin elinizden yat›r›mc› olarak
almaya bafll›yor. ‹mar durumu bir yeni neden, habire de¤iflebilir. fiimdi
fleffaf ve hesap verebilir bir flirket olarak, GYO olarak mutlaka bir
tak›m riskler sürekli önünüzde. Yetmiyormufl gibi bir yandan da
mevzuata yönelik spekülasyonlar, o gün aç›lacak, flu gün kapanacak,
flu saatte tatil olacak. Bunlar zararl›, yararl›, bunlar da etkiliyor. Netice
itibariyle bu iflin taraflar›, yani yat›r›mc›s› ve kirac›s›, al›flverifl merkezleri
için konufluyorum, konut kirac›s› ve iflyeri kirac›s› aras›nda bir farkl›l›k
yarat›lmadan böyle yasayla düzenlenmeye devam etti¤i takdirde bir
kere çok kolay de¤il. Bir neden daha söyleyece¤im.
Soru: Pendik'te ne yap›yorsunuz. Pendik'te kara al›rken ben merak
ediyorum asl›nda. Yani bu yat›r›m karar›n› al›rken di¤er gayrimenkul
flirketleri aç›s›ndan...
Korkut Ün: fiöyle, flimdi TSKB'den geliyorum ben. TSKB'yi tan›yanlar
vard›r mutlaka. Türkiye Sinai Kalk›nma Bankas›. Bu bir, sanayi sektörüne
uzun vadeli yat›r›m kredisi veren bir bankad›r. 60 yafl›nda. fiimdi o
dönemki çal›flmalar›m›zda biz iki fley yapt›¤›m›z› marifet olarak
düflündük. Bir, bir kere uzun vadeli hesap yapabildi¤imizi zannederiz.
‹ki, biraz ihtiyatl› deyim ben, kötümser dememek için, yaklaflma
durumunday›z. Bizim projede de öyle yapt›k. 2007 y›l›nda bafllad›¤›m›z
bu projede, çok düflük, yani o döneme göre düflük ama bugüne göre
reel oldu¤u anlafl›lan rakamlarla girdi¤imiz için bu "hit"ler çok fazla
etkilemedi fizibiliteyi. Ben flimdi ama flirketim ad›na de¤il genel olarak
konufluyorum. GYO olarak konufluyorum. Üç, flimdi GYO'lar inflaat
yapamazlar. Kiralamay› kendileri yapmazlar genelde, yapmamalar›
gerekir. Öyle bir kadro. Çünkü 3 y›lda bir bir tane al›flverifl merkezi
yapacaks›n›z. Onun için kadro bulundurulmaz. Proje yönetimini
yapmazlar. En iyi mimarlarla çal›fl›rlar. ‹flletmeyi de yapmazlar. Herfleyi,
yani bizim tarz genelde outsource ederler. fiimdi bu arka arkaya
GYODER 83