Zirve Eki - ISTANBUL REstate

flehri diyebilece¤imiz 4 flehirde ciddi deneyimlerimiz oldu konut
gelifltirme konusunda. Bursa, ‹zmit, Eskiflehir ve Malatya. Bu 4
ilde gördük ki gerçekten yerel farkl›l›klar var ve ‹stanbul gibi
de¤il. Önce flehre girdi¤imizde ‹stanbul gibi davranmaya çal›flt›k,
olmad›. Sonra anlamaya gayret ettik. Global oyuncularla girmifltik.
Fizibiliteler yapm›flt›k. Ama o fizibiliteleri sosyal fleylerle tamamlama
ihtiyac› hissettik. Yerel düflünce rasyonellerini anlamaya çal›flt›k.
Her flehirde farkl›. Eskiflehir'in istedi¤ini Bursa istemedi, bursa'n›n
kini ‹zmit be¤enmedi. Onlar› anlayarak yola devam etmek gerekti.
Sonra dedik ki buralarda çok sert olmayan uygulamalarla baz›
yenilikler gelemez mi? Hep tekrarlar ve taklitlerle mi gidecek bu
flehirler? Evet, sert olmayan uygulamalarla da bir fleyler
ö¤retilebiliyor. Yani örne¤in çok büyük metrekareler istenirken,
" ben 200 metrekarenin alt›nda oturmam" diyen bir kifliye e¤er
do¤ru bir kat plan›, efektif kullan›m alan› sunabiliyorsan›z o
metrekarede oturabiliyor ve severek de oturuyor. Daha fonksiyonel
buluyor. Bazen fonksiyonel fazlal›klar var evlerde. Onlar›
terketmesini sa¤l›yorsunuz. Zaten" tüketici her zaman do¤ruyu
bilmez"diyorum ben. Ona baz› do¤rular› da göstermek ya da
do¤ru al›flkanl›klar› da ö¤retmek gerekir. Müflteri odakl›l›k nereye
kadar diye sormak gerekir. Çünkü o zaman herfley birbirinin
tekrar› oluyor.E¤er dayan›ks›z tüketim mallar›nda bile yerel
davranmak gibi bir fikir varsa, Coca Cola taraf›ndan bile yerel
davranmak önemseniyorsa evet bizler de , yerel ezberlere fazla
dokunmadan ama bunlara renkler katarak yavafl yavafl ezberleri
bozabiliriz,yenilikler yaratabiliriz bence.
Saffet Çiçekda¤: Peki, çok teflekkürler. fiükrü bey, bak›n
AVM'leri bitiren konu, acaba bizim yaflam al›flkanl›klar›m›z›n
d›fl›nda olmas› m›? Son zamanlarda bak›yorum baflar›ya ulaflm›fl
en son AVM'lerden bir tanesi mall fleklinden biraz uzaklaflan,
‹stinye Park gibi aç›k alanlar› olan, pazar yerleri olan,bir halk›n
yaflam tarz›n› öyle veya böyle içine adapte etmeye çal›flan konular.
Gelecekte de bu devam m› edecek sizce? Nas›l olacak?
Dr. fiükrü Aslanyürek: Gelecekte hem ma¤aza zincirleri
aç›s›ndan hem de al›flverifl merkezleri aç›s›ndan hem de mimarl›k
vb. konular aç›s›ndan en kritik problemin zaman›n de¤eri ile
ilgili problem oldu¤unu düflünüyorum. ‹nsanlar›n genellikle
158 GYODER
Gayrimenkul Zirvesi 10
16-17 Haziran 2010
planlamada çok az gördü¤ümüz bir fleyi var bizim sektörümüzde.
‹nsanlar›n geliri ne kadar artarsa zamanlar›n›n de¤eri de o kadar
art›yor. Bugün ‹stanbul'daki al›flverifl merkezlerinde ortalama kifli
bafl›na, yani al›flverifl merkezine giden kifli bafl›na al›flverifl diyelim
ki 40 dolar ile 70 dolar aras›nda de¤ifliyor. Ama ortalama olarak
e¤er siz 1 saat 15 dakika bir al›flverifl merkezinde kalan 40 ila 70
dolar aras›nda aras›nda para harcayan bir kifliyi, o al›flverifl
merkezine gitmek ve oradan ç›k›p gidece¤i yere, evine dönmesi
için 2.5 saatlik zaman harcamas›na sebep oluyorsunuz 1 saat 15
dakikal›k bir kal›fl süresi için 2.5 saatlik zaman›n› al›yorsunuz
demektir. Oysa o 70 dolar› harcayan kiflinin 2.5 saatlik zaman›
70 dolar›n bir kaç kat› de¤erde. Dolay›s›yla gelecek bunun üzerinde
dolafl›yor. Bunu da do¤rudan do¤ruya, Ufuk Han›m'›n konusuna
ba¤layaca¤›m, hayat kalitesine ba¤lan›yor. Yani zaman› ne kadar
iyi kulland›r›yorsan›z, flans›n›z var demek. Aksi takdirde tüketicinin
yani insan›n zaman›n› bofla harc›yorsunuz. Dolay›s›yla do¤ay›
bofla harc›yorsunuz. Dolay›s›yla kaynaklar› bofla harc›yorsunuz.
Demek zaman buradaki en kritik faktördür. Öncelikle zamana
bakmam›z laz›m ondan sonra di¤er fleylere. ‹kinci olarak da bu
söyledi¤imiz konu flununla ilgili. 1988 y›l›nda Galleria aç›ld›¤›
zaman Türkiye'de ortalama 20 tane gerçekten öne ç›kan yerli
ma¤aza vard›. 1998'de, 10 y›l sonra bunlar›n say›s› 30 tane idi.
fiu anda da 130 tane kadar. Türkiye'de al›flverifl merkezlerin
gelece¤ini belirleyecek olan gerçek olay ma¤aza zincirleridir ve
yeni markalar›n yarat›lmas›d›r. fiunu söyleyeyim ortalama bugün
bir al›flverifl merkezinin geri dönüfl süresi 7 ile 10 y›l aras›nda ;
ma¤azac›l›kta bunun geri dönüfl süresi sadece 2-2.5 y›l. Dolay›s›yla
yat›r›mc›lar için burada çok büyük bir boflluk ve gelecek için
muazzam bir imkan var diye düflünüyorum. O zaman iki konuyu
birlefltirerek; do¤ru markalara, do¤ru ma¤aza zincirlerine do¤ru
konseptere yat›r›m yapanlar, o konsepti ilgili müflterinin aya¤›na
götürerek en çok zaman tasarrufuyla o al›flverifli yapt›r›rlarsa,
gelece¤in liderleri olacaklard›r.
Saffet Çiçekda¤: Evet. Çok teflekkür ederim. Efendim biz
zaman›m›z› doldurduk. Ama biz buraday›z. Suallerinizi burada,
sahne önünde alabiliriz. Çok teflekkür ederiz.