Institutsbericht Institut für Baubetrieb 2007-2009

Dipl.-Ing. Felix Bothmann
Technical Due Diligence – Berücksichtigung des Brandschutzes bei
der Wertermittlung von Bestandsgebäuden
Ausgangssituation
Der Wert eines Bestandsgebäudes wird
von zahlreichen Faktoren in unterschiedlichem
Maße beeinflusst. Brandschutztechnische
Aspekte werden bei der Wertermittlung
– auch bei einer „Due Diligence“-Prüfung
– erfahrungsgemäß nicht ausreichend
berücksichtigt, obwohl brandschutztechnische
Mängel zu merklichen
Wertminderungen führen können. Insbesondere
bei genehmigungspflichtigen Änderungen
am Gebäude – einem Eingriff in
die bauliche Substanz, einer Sanierung
oder Nutzungsänderung – kann die mangelhafte
brandschutztechnische Qualität
des Gebäudes ein K.O.-Kriterium für das
geplante Vorhaben sein.
Da das Thema „Brandschutz“ aufgrund
der gestiegenen Verantwortung für Eigentümer
und Betreiber auch weiterhin eine
große Bedeutung besitzt, erscheint es
gerechtfertigt, zukünftig brandschutztechnische
Aspekte bei der Wertermittlung
von Bestandsgebäuden detailliert zu berücksichtigen.
Die Ermittlung des Gebäudewertes
und die Schätzung von Kosten
zur Behebung brandschutztechnischer
Mängel ergeben sich u.a. aufgrund folgender
Motivationen:
• Erfordernis der Instandhaltung und Instandsetzung
gemäß Baurecht
• Aufnahme des Immobilienportfoliowerts
• Transaktion (Kauf/Verkauf)
• Genehmigungspflichtige Veränderungen
des Gebäudes infolge Eingriff in
die bauliche Substanz, Sanierung, Nutzungserweiterung
bzw. Veränderung
des Gefahrenpotenzials (Nutzungsänderung,
Brandlasterhöhung)
Ziel
Zur präzisen Wertermittlung von Bestandsgebäuden
soll ein datenbankbasiertes
System entwickelt werden, mit dem
sich brandschutztechnische Aspekte in
bestehende Wertermittlungsverfahren
integrieren lassen. Um finanzielle Risiken
im Umgang mit Bestandsgebäuden zu
minimieren, kann dieses bei der Strategiefindung
für ein Gebäude (Sanierung, Nutzungsänderung,
Transaktion) als wichtige
Entscheidungshilfe dienen. Auf Basis von
Untersuchungen der Brandschutzmängelsituation
von Bestandsgebäuden und einer
differenzierten Analyse mit Hinterlegung
der Mangelbehebungskosten sollen nachvollziehbare
Aussagen zur Kostentendenz
bereits zu einem frühen Untersuchungszeitpunkt
möglich sein. Mit fortschreitender
brandschutztechnischer Untersuchungstiefe
am Objekt verringert sich mit
zunehmender Datenmenge die Spannweite
der Kosten für potenzielle Brandschutzmaßnahmen
stetig, so dass detaillierte
Kostenangaben direkt nach der Begehung
möglich werden. Das finanzielle
Risiko für den potenziellen Bauherrn, Kaufinteressenten
oder zukünftigen Gebäudebetreiber
kann damit frühzeitig eingeschätzt
werden. Letztendlich sollen die
geschätzten Kosten dem Wert des Gebäudes
gegenübergestellt werden, um
zukünftig auch die sicherheits- und genehmigungsrelevantebrandschutztechnische
Qualität in die Wertermittlung einfließen
zu lassen.
Vorgehensweise
Im Rahmen der Forschungsarbeit wird
zunächst untersucht, inwieweit Ansätze
zur Einbeziehung brandschutztechnischer
Qualitäten bei bestehenden Verfahren zur
Wertermittlung von Bestandsgebäuden
vorhanden sind. Daraufhin wird an geregelten
Sonderbauten einer Nutzungsart
mit regelmäßigen Gebäudestrukturen –
z.B. an Büro- und Verwaltungsgebäuden –
untersucht, wie ein System zur Berücksichtigung
der brandschutztechnischen
Qualität aufzubauen und in bestehenden
Wertermittlungsverfahren zu integrieren
ist.
Institutsbericht Institut für Baubetrieb 2007-2009 17