Institutsbericht Institut für Baubetrieb 2007-2009

Dipl.-Ing. Ingo Giesa
Kundenorientiertes Prozessmodell für den Lebenszyklus
von Immobilien
Ausgangssituation
Seit den neunziger Jahren des vergangenen
Jahrhunderts ist am deutschen Baumarkt
ein immer stärkerer Trend zum Abbau
eigener Kapazitäten bzw. zum Einkauf
von Nachunternehmerleistungen festzustellen.
So konnten sich bestimmte Geschäftsmodelle
(z.B. Projektentwicklung)
und Funktionen (z.B. Projektsteuerung)
erst in diesem Zusammenhang am Markt
etablieren.
Dieser Trend ist auch in den vorgelagerten
sowie nachgelagerten Prozessen im Lebenszyklus
von Immobilien (z.B. kaufmännisches
Gebäudemanagement) zu beobachten
(Abb. 1).
Abb. 1: Lebenszyklusphasen einer typischen Büroimmobilie
Jeder Beteiligte am Lebenszyklus von
Immobilien optimiert im Zuge des kostengetriebenen
Prozessmanagements zuallererst
seine eigene Leistung. Weiterhin
werden in komplexen Projektstrukturen an
den Schnittstellen vor allem eigene Ziele
verfolgt, so dass eine ganzheitliche Optimierung
der Lebenszykluskosten nur sehr
selten gelingt.
In der jüngeren Vergangenheit haben vor
allem drei Entwicklungen dazu beigetragen,
dass die ganzheitliche Betrachtung
der Lebenszykluskosten am deutschen
Baumarkt stetig an Bedeutung gewinnt:
• zunehmende Verbreitung von PPP-
Projekten seit 2003,
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• enorm gestiegene Energiekosten bis
Sommer 2008,
• Etablierung von Zertifizierungsstandards
für nachhaltiges Bauen seit 2007.
Ziele der Arbeit
Vor diesem Hintergrund werden im Rahmen
dieser Forschungsarbeit die folgenden
Ziele verfolgt:
• Erarbeitung eines Prozessmodells für
den gesamten Lebenszyklus von Immobilien,
mit dem besonderen Fokus
auf die frühen Projektphasen und die
Interaktion zwischen Kunden und Bauunternehmen.
• Entwicklung von Kundenprofilen vor
dem Hintergrund der jeweiligen Investitionsziele
und der zeitlichen Investitionshorizonte.
• Erarbeitung der unterschiedlichen Kundenanforderungen
hinsichtlich der Teilprozesse
in der Planungs- und Ausführungsphase.
• Kundenorientierte Gestaltung der maßgebenden
Funktionen in Bezug auf
Kompetenzen und Qualifikationen.
Vorgehensweise
Nach einer umfassenden Schwachstellenanalyse
der aktuellen Projektbearbeitung
in verschiedenen Abwicklungsformen verfolgt
diese Forschungsarbeit einen iterativen
Ansatz (Abb. 2).
1. Grundlegende theoretische Modellierung
des kundenorientierten Prozessmodells.
2. Empirische Studien mittels semistrukturierter
Interviews in verwandten
Branchen sowie bei verschiedenen Akteuren
in der Bau- und Immobilienwirtschaft
zur Anreicherung und Validierung
der zuvor entwickelten Prozesselemente.
3. Kontinuierliche Weiterentwicklung des
Prozessmodells und Viabilitätstests in
einem großen deutschen Baukonzern.