Institutsbericht Institut für Baubetrieb 2007-2009

Dipl.-Ing. Marcel Kremer
Untersuchung von Standortfaktoren im Hinblick auf deren Einfluss auf
baubetriebliche Aspekte
Ausgangssituation
Die nunmehr seit Jahren anhaltende Rezession
in der deutschen Bauwirtschaft
führt zu nachhaltigen Veränderungen der
Rahmenbedingungen in der Immobilienwirtschaft
mit der Konsequenz, dass die
Margen der Bauunternehmen schrumpfen
und Investoren die zur Auswahl stehenden
Projektentwicklungen, insbesondere
aufgrund der äußerst schwierigen Refinanzierungssituation,
sehr genau untersuchen
müssen.
Über Zustimmung oder Ablehnung einer
Investition entscheidet die jeweils zu erzielende
Rendite bzw. Rentabilität. Diese
obersten Projektziele sind somit in erster
Linie abhängig von den Kosten, die durch
die Planung und Erstellung eines Bauwerks
entstehen. Die zu erwartenden
Kosten müssen dem Bauherren bzw. dem
Investor somit weit vor der Realisierung
des Bauwerks bekannt sein.
Bei der Ermittlung der Kosten zu einem
relativ frühen Planungsstadium ist eine
exakte Kostenschätzung nur schwer möglich.
Dennoch müssen zu diesem Zeitpunkt
die geschätzten Kosten mit den
Vorstellungen über Angemessenheit und
Finanzierbarkeit verglichen werden, da
eine weiterführende Planung bei einem
nicht rentablen Projekt nur zu unnötigen
Kosten führen würde. Auf dieser Grundlage
wird somit entschieden, ob die Investition
in dieser Größenordnung rentabel,
finanzierbar, in Relation zu Vergleichsobjekten
vertretbar und ob sie für den entsprechenden
Zweck überhaupt notwendig
ist. Dementsprechend hoch ist die Bedeutung
der Kostenschätzung in der Immobilienwirtschaft.
Aber auch für den Auftragnehmer ist eine
möglichst genaue Kostenschätzung unabdingbar,
da er oftmals auf der Grundlage
dieser Kostenschätzung in einem frühen
Planungsstadium sein Angebot an den
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Investor abgeben und auch entscheiden
muss, ob er das Projekt für sein Unternehmen
gewinnbringend realisieren kann.
Ziel
Ziel dieses Forschungsvorhabens ist das
Entwickeln eines Verfahrens, mit dem die
Baukosten von Gewerbeimmobilien relativ
genau im Rahmen der Projektkostenschätzung
zu ermitteln sind. Im Gegensatz
zu den in der Fachliteratur bekannten Verfahren,
die in erster Linie die bauwerksindividuellen
Eigenschaften berücksichtigen,
werden hier die Besonderheiten und Eigenschaften
des Grundstücks mit in die
Berechnungen einbezogen.
Die Eigenschaften des Grundstücks werden
im Rahmen der aus der Immobilienwirtschaft
stammenden Standortanalyse
anhand von Standortfaktoren strukturiert
beschrieben.
Vorgehensweise
Da das zu entwickelnde Verfahren eine
Kombination aus Elementen der Immobilienwirtschaft
(Standortanalyse und Standortfaktoren)
und des Baubetriebs (Kosten
und Kostenschätzung) darstellt, werden
zunächst die wesentlichen Grundlagen der
Immobilienwirtschaft für das Verständnis
der Arbeit dargestellt. Hierbei handelt es
sich in erster Linie um die in diesem
Fachbereich gebräuchlichen Termini, Definitionen
und historischen Standorttheorien.
Ausgangspunkt des zu entwickelnden
Verfahrens ist eine detaillierte Standortanalyse
eines Grundstücks. Im Verständnis
dieser Arbeit ist diese aber mehr als
nur ein reines Bewertungsinstrument zur
Untersuchung eines Standortes in Abhängigkeit
einer geplanten Nutzung. Vielmehr
soll mit Hilfe der Standortanalyse erreicht
werden, die Eigenschaften eines Grundstücks
so transparent, strukturiert und für
einen Dritten so nachvollziehbar wie mög-