Institutsbericht Institut für Baubetrieb 2007-2009

Dr.-Ing. M.Sc. Nils Hinrichs
Strategien der öffentlichen Hand – Ein kompetenzorientierter Ansatz
aus Sicht des Immobiliencontrollings
Ausgangssituation
Die öffentliche Hand ist einer der größten
Immobilieneigentümer des Landes, ihr
Immobilienportfolio setzt sich aus unterschiedlichen
Liegenschaften zusammen.
Die hiermit verbundenen immobilienbezogenen
Kosten stellen den drittgrößten
Ausgabenblock der öffentlichen Hand dar.
Die Finanznot der Kommunen bewirkt,
dass dringend benötigte Investitionen und
Maßnahmen im Bereich der öffentlichen
Immobilien nicht realisiert werden können.
Dies hat zur Folge, dass die ordnungsgemäße
Erfüllung der kommunalen Aufgaben
– zumindest in Teilen – gefährdet ist.
Die kommunalen Immobilien haben einen
potenziell großen Hebel in Bezug auf eine
Verbesserung der finanziellen Situation
der öffentlichen Hand. Oftmals fehlt es
jedoch an einer strategischen Ausrichtung
des kommunalen Immobilienbestandes, ja
der öffentlichen Hand im Allgemeinen.
Dies lässt sich u.a. auf fehlende Transparenz,
sprich mangelndes Controlling, im
Immobilienmanagement zurückführen. So
ist die Informationsversorgung, aber auch
die Informationsverarbeitung, d.h. das
finanzielle Rechnungswesen und insbesondere
aber das betriebliche Rechnungswesen,
vielerorts unterentwickelt.
Ziel der Arbeit
Es sollte ein Beitrag zur Formulierung von
Strategien für die öffentliche Hand und
ihre Immobilien erarbeitet werden.
Hierfür war zu prüfen, ob entsprechende
Ansätze für die öffentliche Hand bereits
formuliert sind und welchen Beitrag diese
ggf. leisten. Soweit notwendig sollte ein
Ansatz aus der Betriebswirtschaftslehre
auf den Bereich der öffentlichen Hand
übertragen werden. Hierbei sind die sich
aus der kommunalen Aufgabenerfüllung
und den Immobilien ergebenden Übertragungskriterien
zu berücksichtigen.
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Im Ergebnis sollte eine Methodik entwickelt
werden, die einen inhaltlichen Erklärungsbeitrag
in Bezug auf die strategische
Ausrichtung der Kommune und ihrer Immobilien
liefern kann.
Als Voraussetzung hierfür war die Frage zu
beantworten, worauf solche Strategien zu
gründen seien. Ein wichtiges Element
stellen hier die Ziele und Inhalte der kommunalen
Aufgabenerfüllung dar, da sich in
der kommunalen Aufgabe letztlich der
kommunale Immobilienbedarf begründet.
Daher war es ein voraus zu stellendes
Ziel, zunächst die Inhalte der kommunalen
Aufgabenerfüllung genau zu erarbeiten.
Um Strategien quantitativ ausreichend
belegen zu können, ist es zudem wichtig,
dass das kommunale Immobiliencontrolling
weiter ausgebaut wird und es so zu
mehr Transparenz im kommunalen Immobilienmanagement
kommt. Daher sollten
ausgewählte Aspekte des kommunalen
Immobiliencontrollings vertieft diskutiert
werden. In diesem Bereich hat sich insbesondere
auch der praktische Teil der Forschungsarbeit
angesiedelt. So war im
Rahmen einer Beratung der öffentlichen
Hand durch eine praktische Übertragung
an einem konkreten Immobilientyp nachzuweisen,
dass die Prozesskostenrechnung
auf die Immobilien der öffentlichen
Hand sinnvoll Anwendung finden kann.
Forschungsmethodik
In Bezug auf die Forschungsmethodik
wurde u.a. ein modernes Verfahren der
Gemeinkostenumlage, die Prozesskostenrechnung,
aus der Betriebswirtschaftslehre
auf die öffentliche Hand übertragen und
am Beispiel der Immobilie Bürgerhaus
angewandt. Ferner wurde mittels einer
empirischen Vorgehensweise eine Analyse
der Informationsversorgung bei der
öffentlichen Hand durchgeführt. Zur Anwendung
kam hier u.a. das Expertengespräch.
Schließlich wurde der kompetenz-