Institutsbericht Institut für Baubetrieb 2007-2009

M.Sc. Svetlana Kometova
Controllingaspekte langfristiger Projekte
im Public Real Estate Management
Ausgangssituation
Nach Angaben der Kommunalen Gemeinschaftsstelle
für Verwaltungsmanagement
(KGSt) verursacht die Bewirtschaftung des
Immobilienbestandes der öffentlichen
Hand zwischen 15 und 20 Prozent der
Ausgaben des Verwaltungshaushaltes.
Gleichzeitig bilden die immobilienbezogenen
Kosten nach den Personalaufwendungen
den zweitgrößten Block der Arbeitsplatzkosten
der öffentlichen Verwaltung.
Aufgrund einer weiterhin angespannten
Haushaltslage und eines fortschreitenden
demographischen Wandels
kommt der Immobilie, als wesentlicher
kommunaler Ressource, die Funktion einer
elementaren Stellschraube in Bezug
auf eine erfolgreiche Aufgabenerfüllung
zu.
Dieser besonderen Herausforderung kann
die öffentliche Hand gegenwertig jedoch
nur schwer Rechnung tragen, da ihr Immobilienmanagement
als defizitär gilt und
wesentliche Voraussetzungen für eine erfolgreiche
Steuerung nicht gegeben sind.
In der seit langem vorherrschenden Kritik
werden insbesondere ineffiziente Aufbauund
Ablauforganisationsstrukturen, mangelndes
Kostenbewusstsein, ungenügende
Steuerungsinformationen aufgrund
fehlender professioneller Controllingsysteme
und ein stets wachsender Investitionsstau
angeführt.
Im Rahmen der Verwaltungsmodernisierung
wird versucht, Antworten auf die
zuvor genannten Probleme zu liefern. Darüber
hinaus kommt es in den vergangenen
Jahren vermehrt zu einer Rückbesinnung
der öffentlichen Hand auf eigene
Kernaufgaben sowie Kompetenzen. Dies
zeigt sich in dem vermehrt zur Anwendung
kommenden Prinzip der Beweislastumkehr,
das aus den Ansätzen der Public-
Choice-Theorie stammt. Dabei gilt es, solche
abtretbaren öffentlichen Aufgaben,
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die der Private besser erfüllen kann, im
freien Wettbewerb zu vergeben. Dies betrifft
insbesondere auch immobilienbezogene
Aufgaben: So sind im Hochbau von
2002 bis heute insgesamt 110 Projekte
mit einem Investitionsvolumen von über
3,2 Milliarden Euro in Form so genannter
Public Private Partnerships (PPP) vergeben
worden.
Das Public Real Estate Management und
ein auf die Immobilienverwaltung bezogenes
New Public Management streben an,
zunächst die Problemfelder und Optimierungspotentiale
zu identifizieren und im
Anschluss tragfähige Lösungsansätze zu
erarbeiten. In diesem Kontext sind auch
die flächenmäßige Einführung der doppelten
Buchführung und des Controllings in
der öffentlichen Verwaltung zu nennen.
Vor dem Hintergrund der skizzierten Entwicklungen
ist festzustellen, dass PPP-
Projekte bzw. langfristige Projekte anderer
Art der öffentlichen Hand hinsichtlich des
Immobiliencontrollings bisher kaum untersucht
sind. Eine Literaturrecherche zeigt,
dass der Bedeutung des Controllings im
Rahmen von PPP-Projekten ein wichtiger
Stellenwert beigemessen wird. Man findet
dabei jedoch keine konkreten Gestaltungshinweise,
wie man ein ganzheitliches
und systematisches Controlling unter
Berücksichtigung der Belange des öffentlichen
Sektors aufbauen sollte. Beachtet
man das Marktvolumen der PPP-Projekte,
so zeigt sich die Bedeutung, die bestehenden,
unmittelbar in der Praxis entwickelten
Controllingansätze, einer Analyse
zu unterziehen.
Ziel der Arbeit
Primäres Ziel der Arbeit ist die Entwicklung
eines Modells für das Controlling in
der Abwicklung langfristiger immobilienbezogener
Projekte aus methodischer und
inhaltlicher Sicht, inklusive praxisorientierter
Gestaltungsempfehlungen. Um das