Expo Real 2022 - Digital Edition

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Expo Real 2022 Das vorläufige Ende der Party Gamechanger. Nach Jahren des Booms kommen spätestens mit den jüngsten Zinsanstiegen herausforderndere Zeiten auf die Immobilienbranche zu. Autor: Patrick Baldia E s kam, wie es kommen musste. Im Juli hat die EZB erstmals seit einem Jahrzehnt die Zinsen wieder erhöht – konkret um 50 Basispunkte. Bereits im September folgte der nächste Zinsschritt, im Übrigen der größte in der Geschichte der EZB: Der Leitzins wurde um 0,75 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent angehoben. Bereits im Vorfeld der ersten Zinserhöhung war die Stimmung am Immobilienmarkt getrübt, was von zurückgehenden Transaktionsvolumina unterstrichen wurde. Spätestens ab dem Juli machte sich dann eine Schockstarre unter Investoren breit. Weder Käufer noch Verkäufer scheinen sich bewegen zu wollen. „Verantwortungsvolle Investoren und Risikomanager mussten spätestens seit 2011 mit einer Zinserhöhung rechnen.“ Thomas Beyerle, Catella Real Estate Ist die Zinsanhebung überraschend gekommen? Oder zu hoch innerhalb von kurzer Zeit? Für Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella Real Estate, war sie absehbar, erfolgte im Übrigen aber zu spät. „Verantwortungsvolle Investoren und Risikomanager mussten spätestens seit 2011 mit einer Zinserhöhung rechnen beziehungsweise sie in ihre Überlegungen miteinbeziehen“, stellt er klar. „Die, die jetzt jammern, haben ihren Job nicht gemacht.“ Aber klar ist, dass die Immobilienbranche damit insgesamt derzeit einiges zu verdauen hat. „Es ist die Summe an Verschärfungen, die uns so extrem zusetzt“, bringt es Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des deutschen Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), auf den Punkt. Aber was steht hinter den Zinsschritten? Blicken wir kurz zurück: Auf den wirtschaftlichen Einbruch zu Beginn der Corona-Pandemie folgte eine Erholung, die stärker ausfiel als erwartet. Zur Erinnerung: 2021 belief sich das BIP-Wachstum auf 4,6 Prozent nach einem Minus von fast sieben Prozent im Jahr davor. Begleitet wurde die Erholung jedoch von pandemiebedingten Lieferschwierigkeiten und einem geringeren Arbeitskräfteangebot. Als dann, wie nach Rezessionen üblich, die Rohstoffpreise deutlich anzogen, schoss auch die 108 ImmoFokus
Leitzinsen und und Inflation Inflation in Österreich in Österreich ab 1960ab 1960 Inflation EZB-Leitzinsen (in %) 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 1962 1966 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 2022 Quelle: EZB, OeNB Inflation in die Höhe. Mit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine explodierten die Energiepreise regelrecht und die Inflationsraten stiegen auf zehn Prozent oder mehr. Rezession über den Winter? Wie geht es weiter? Stefan Bruckbauer, Chefökonom der Bank Austria, erwartet in einer aktuellen Analyse wegen des Rückgangs der Auslandsnachfrage und des Realeinkommensschocks über den Winter eine rückläufige Wirtschaft. „Selbst unter der Annahme, dass es keine energiebedingten Einschränkungen gibt“, meint er. Mit besseren Wirtschaftsdaten und erkennbar sinkender Inflation sei erst Ende 2023 beziehungsweise Anfang 2024 zu rechnen. „Die Inflationsraten werden wohl die zehn Prozent erreichen und auch 2023 kaum die Zwei-Prozent-Marke streifen“, so Bruckbauer nüchtern. Er glaubt, dass die EZB ihre Zinserhöhung beschleunigen wird. „Es besteht die Gefahr, dass sie eher zu viel als zu wenig tut.“ Zurück zum Immobilienmarkt. Investoren sprechen von einem kollektiven Abwarten unter ihresgleichen. Das ist auch nicht verwunderlich, da die Risiken, die mit der Zinswende einhergehen, noch nicht so deutlich geworden sind. Und wenn doch etwas gedreht wird, dann wurde das schon seit längerem vorbereitet. Jedenfalls scheint keiner den ersten Schritt machen zu wollen, um auch ja keinen Fehler zu machen. Schließlich erwarten die meisten, dass sich die Preise ändern werden. Da aber „Die Inflationsraten werden wohl die zehn Prozent erreichen und auch 2023 kaum die Zwei- Prozent-Marke streifen.“ Stefan Bruckbauer, Bank Austria kaum Deals abgeschlossen werden, gibt es auch keine Evidenz, wohin in dieser Hinsicht die Reise geht. Einig sind sich Experten darin, dass sich der Markt künftig rationaler einpreisen sollte. Catella-Experte Beyerle beobachtet, dass in Deutschland beispielsweise die Preise von Einzelhandelsimmobilien wieder leicht steigen, während die extremen Anstiege im Logistikbereich wieder abflachen. Dass es geruhsamer zur Sache gehe, sei sicher zu begrüßen. Bei Catella sei man jedenfalls der Auffassung, dass ein steigendes Zinsniveau eher zu einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise führen werde. Klar sei zum jetzigen Zeitpunkt jedenfalls nur so viel: Eine Neusortierung der Preise dauere in der Regel einige Monate. „Was wir derzeit auch sehen ist, dass Investoren nicht aus dem Markt raus wollen“, so Beyerle. Kapital zum Investieren sollte jedenfalls nach wie vor da sein. Nachsatz: „Bis zum Ausbruch des Krieges in der Ukraine hat jeder alles gekauft.“ Kursverluste für Immobilienaktien An der Börse, wo ja bekanntlich die Zukunft gehandelt wird, befanden sich Immobilienaktien schon seit längerem im Sinkflug. „Immobilienunternehmen sind etwas sensitiver, was die Entwicklung der Zinsen und Anleiherenditen angeht“, erklärt Erste-Group-Analyst Christoph Schultes den Hintergrund. Am internationalen Börsenparkett fielen die Kursverluste stärker aus. Der IATX, der die an der Wiener Börse gelisteten Immobilien-AGs zusammenfasst, hat über die letzten zwölf Monate rund elf Prozent verloren. Dass das Minus nicht höher ausfällt, ist wohl auch auf Übernahmephantasien – Stichwort CPI Property Group – zurückzuführen. „Unternehmen werden vorsichtiger und reagieren auf die steigenden Finanzierungskosten mit einer Reduzierung der Verschuldungsquote durch Verkäufe von Assets beziehungsweise der Verkleinerung der Portfolios. Als Beispiel führt er die Immofinanz an, die anlässlich eines Strategie-Updates mitteilte, dass sie Immobilien im Wert von rund einer Milliarde Euro verkaufen will. Und wenn viele Unter- Expo Real Digital Edition 2022 109
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