Expo Real 2022 - Digital Edition

Expo Real 2022
Mittelgroß? Was bedeutet das konkret?
Jelitzka: Klein und für die Kleinen zu groß. In
diesem Segment bewegen wir uns. Wir sind
die Veredler und nehmen das Hotel konzeptionell
in die Hand, holen einen Betreiber und
verkaufen es dann am Schluss. Das heißt, wir
versuchen, beim kompletten Value-Creation-
Prozess dabei zu sein.
Zu klein für die Großen und zu groß für
die Kleinen. Wie lässt sich das als
Größenordnung definieren?
Jelitzka: Bezüglich Bettenanzahl würde ich
sagen: 50 bis 150. In Volumensgröße mehr
oder weniger zehn bis 40 Millionen Euro.
Alexander Zemina
Alexander Zemina, geboren 1991 in Wien, hat den Universitätslehrgang „Immobilienmanagement
& Bewertung“ an der Technischen Universität Wien
absolviert. Er verstärkt JP Hospitality als Associate Investment Manager und
unterstützt die Managing Partner Lukas Euler-Rolle und Gebhard Schachermayer
bei der Ankaufsprüfung und Abwicklung der Projekte.
Zemina: Allerdings merken wir, je mehr wir
uns den großen Tickets nähern, umso geringer
werden wie überall im Leben die potenziellen
Käufer – weil es sich nicht mehr so viele leisten
können. Die nächsten 18, 20, 24 Monate wird es
weitere Opportunitäten geben. Wir wollen aber
die Projektgröße ein wenig vergrößern, weil es
hier nicht so viele Mitbieter gibt und die Effizienz
besser ist. Wir haben aktuell in Kitzbühel,
Triest, Rotterdam, Madonna di Campiglio, Tres
Playas und Sant Jordi in Mallorca eingekauft.
In Paros sind wir in Abwicklung.
heißt, viele Betreiber haben größtenteils
ihr erspartes Geld als Equity in die Projekte
hineingesteckt, nur um sie offen zu halten.
Weil die Pandemie-Maßnahmen so lange
gedauert haben, war ihr Equity dann weg. In
Folge hat meistens die Bank dem Eigentümer
ein Ultimatum nach dem Motto „Löse dein
Problem, damit es kein Problem wird“ gestellt.
Notverkauf, mehr oder weniger.
Jelitzka: Ja, oder der Eigentümer spielt so
lange, bis die Bank sagt: genug gespielt, jetzt
sind wir dran.
Wer sind eure direkten Verhandlungspartner,
die Eigentümer oder die Banken?
Alexander Zemina: Ich würde sagen: halbe,
halbe. Entweder wir bekommen Angebote
über die Bank, oder wir begegnen auch sehr
vielen alten Eigentümern, die ein Nachfolgeproblem
haben. Als Draufgabe wollen sie
aus Neid oder Missgunst nicht an Kollegen
im eigenen Tourismusort verkaufen. Das
sind Idealfälle, bei denen wir dann zum Zug
kommen.
Wer ist euer stärkster Mitbewerber?
Ich meine, es werden ja auch andere den
Markt sondieren?
Zemina: Es kommen jetzt mehr. Aber man
muss Unterschiede machen. Es gibt die ganz
Großen, die Black Rocks dieser Welt. Sie
erwerben Hotelportfolios von den Banken,
sogenannte Non-Performing-Loans in
Milliardenhöhe. Dann gibt es die Großen und
schließlich solche wie wir, die mittelgroße
Assets Stück für Stück erwerben.
Warum die Konzentration auf
den Euro-Raum?
Jelitzka: Hauptgrund ist der Wechselkurs. Wir
sind keine Banker. Wir leben vom Development.
Das wird in der Währung abgewickelt,
wo verdient wird. Bei allem anderen gibt es
immer das Wechselkursrisiko.
Bleibt die Investment-Größenordnung
von 250 Millionen Euro?
Jelitzka: 250 Millionen klingt viel, aber das
sind de facto rund 800 Zimmer. Momentan
haben wir 18 Brands und ungefähr 2.500
Zimmer.
Wie lange ist der Zyklus vom Einkauf
bis zum Verkauf ?
Jelitzka: Das kann ganz schnell gehen. Zum
Beispiel in Rotterdam haben wir im April
dieses Jahres den Pachtvertrag unterschrieben,
und sind jetzt schon wieder im Verkauf.
Mehrheitlich ist die Drehung innerhalb von
drei bis fünf Jahren.
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