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Zum Autor Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft. Geschäftsraummieten im Mietrechtsgesetz – ein österreichisches Spezifikum Kommentar: Louis Obrowsky gebaut wurde. Mietveträge, die vor 1982 abgeschlossen wurden und auf Basis der „Friedenskronen- Miete“ (auch erster Weltkrieg) festgelegt wurden, dürfen ebenfalls nicht einmal schrittweise bis zur marktüblichen Miete angehoben werden. Da fragt man sich schon, warum nur in Österreich ein Unternehmer, der einen Geschäftsraum gemietet hat, so schützenswert sein soll? Beklagt werden kann viel, was das Vermieten in Österreich betrifft. Gefordert werden permanent Mietpreisdeckel, Inflationsmilderungsgesetz et cetera. Denn Vermieten gilt als „kapitalistisch“. Wer vermietet, gilt als „reich“. In Österreich halten sich Mythen besonders lang. Wer einmal eine Wohnung geerbt hat und dachte, mit der Vermietung viel Geld verdienen zu können, wird schnell eines Besseren belehrt, denn die Überbrückung von Leerstand, Mietersuche, Sanieren beziehungsweise Reparieren kostet viel Geld, das schwer über einen Mietvertrag zu verdienen ist. Schützenswert, warum? Aber auch bei Geschäftsraummieten, dazu zählen Büros, Ordinationen, Lager und Verkaufslokale, sieht es nicht so rosig aus wie uns immer gerne vorgegaukelt wird. Das Thema wird nur gerne gar nicht angesprochen. Denn Österreich hat ein Spezifikum: Keiner versteht, warum in Österreich, als einziges Land der EU, eine Geschäftsraummiete – also ein Rechtsgeschäft zwischen zwei Unternehmern – in einem Mietrechtsgesetz (MRG, Basis aus dem Jahr 1922) festgeschrieben ist. Geschäftslokale, Büroflächen und so weiter dürfen nicht zu marktüblichen Preisen vermietet werden, sofern das Haus vor 1953 Keine Leistbarkeit gegeben Aber auch jene, die in Österreich einen Geschäftsraum, also auch ein Büro, neu mieten, werden von der Politik ganz schön ausgenommen. Vor Jahren wurde nämlich – vor einer Nationalratswahl zwecks Stimmenfangs – noch rasch die Mietvertragsgebühr für Wohnungen abgeschafft. Soweit so gut. Aber die Gebühr für Geschäftsräumlichkeiten blieb unangetastet. Dort trifft es nun aber die Unternehmer besonders hart. Denn war die Gebühr für unbefristete Verträge stets mit drei Jahresmieten gedeckelt, ist dies bei der Vergebührung für Geschäftsräume seit damals nicht mehr der Fall. Nicht nur, dass es diese Gebühr nach wie vor gibt – das Bundesfinanzgericht hat auch noch entschieden, dass alles anders werden muss. Richtete sich die Gebühr bisher danach, ob ein unbefristeter oder befristeter Vertrag vorliegt, werden nun unbefristete Verträge wie befristete behandelt und daher ein Prozent des entsprechend der Vertragsdauer vervielfachten Jahreswerts bis maximal zum 18-fachen fällig. Wer kann sich solche Beträge leisten? Jungunternehmer gleich gar nicht. Alle reden vor Wahlen immer davon, wie wichtig die Wirtschaft ist, danach aber quetscht man sie aus, wo es nur geht. Hier scheint es so, dass man sich den Entfall der Gebühren bei Wohnungsmieten eben über die Geschäftsraummiete wieder einholen will. Das grenzt an Unverschämtheit. Foto: Adobe Stock 26 ImmoFokus
Advertorial Einräumung von Servituten GEBÜHRENPFLICHT bei vermeintlich unentgeltlicher Einräumung. A llgemein versteht man unter einer Dienstbarkeit, dass ein Eigentümer eines Grundstücks zum Vorteil eines anderen, nämlich eines Berechtigten, etwas zu dulden oder unterlassen hat. Gebührenrechtlich ist dies relevant, da Dienstbarkeitsverträge gebührenpflichtig sind. Die Gebühr beträgt zwei Prozent vom Wert des bedungenen Entgelts. Ein klassischer Mietvertrag fällt nicht darunter (dieser unterliegt dafür einer Bestandsvertragsgebühr von einem Prozent, gebührenfrei sind aber Wohnungsmietverträge), sehr wohl aber Fruchtgenussverträge. Dies deshalb, da dem Fruchtnießer das Recht auf volle Nutzung der Sache zusteht, insbesondere das Recht, Bestandrechte an Personen zu vergeben, die dadurch Hauptmieter werden. Gegenseitige unentgeltliche Einräumung In einem kürzlich vom Bundesfinanzgericht (BFG, GV/7100126/2017 vom 21. 2. 2022) entschiedenen Fall wurden zur Realisierung eines Wohnprojektes zwischen zwei Grundstücken mehrere Dienstbarkeiten eingeräumt. Diese umfassten zum Beispiel das unentgeltliche und unkündbare Geh- und Fahrrecht zur Mitbenutzung Zufahrt/Abgang, Recht zur Errichtung eines Müllplatzes, Parkrecht für Besucherparkplätze, Geh- und Fahrrecht zur Mitbenutzung einer Tiefgaragenzufahrt oder Gehrecht zum Kinderspielplatz. Die Parteien haben den Dienstbarkeitsvertrag beim Finanzamt angezeigt, sind aber davon ausgegangen, dass keine Gebühr anfällt, da die Rechte unentgeltlich eingeräumt wurden. Gebührenpflicht doch gegeben? Die Finanzbehörde und auch das BFG haben diese Ansicht nicht geteilt. Der Wille der Parteien war darauf gerichtet, sich gegenseitig Dienstbarkeiten einzuräumen, damit das Wohnprojekt realisiert werden kann. Es liegt daher keine unentgeltliche Einräumung vor, sondern ein Tausch. Ein gebührenpflichtiges Rechtsgeschäft ist gegeben. Strittig war ebenfalls der Zeitpunkt der Gebührenentstehung. Da für die Gebührenentstehung bereits das Verpflichtungsgeschäft relevant ist, wurde die Gebühr mit Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages (und nicht erst mit der späteren Verbücherung) ausgelöst. Der Wert der Dienstbarkeiten wurde auf Basis des Immobilienpreisspiegels (Mietwerte für solche Rechte) ermittelt, zum Beispiel Geh- und Fahrtrecht mit 0,50 Euro pro Quadratmeter oder Recht zur Errichtung und Benutzung eines Kinderspielplatzes mit einem Euro pro Quadratmeter. Da die Rechte unkündbar waren, kommen die Regeln für immerwährende Nutzungen zur Anwendung. Dies bedeutet, dass die Gebühr vom achtzehnfachen Jahreswert bemessen wird. In Summe kam daher eine recht hohe Bemessungsgrundlage zusammen. Fotos: Adobe Stock, Michael Königshofer www.leitnerleitner.com +43 1 718 98 90 harald.galla@leitnerleitner.com A 1030 Wien, Am Heumarkt 7 Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen. Expo Real Digital Edition 2022 27
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