Hacia un Diagnóstico de la Vivienda Popular - HDRNet

transacciones inmobiliarias, buscando bajar costos. A nivelfinanciero lo más novedoso es la introducción de tresmecanismos:a) Uno es la figura del fideicomiso para el financiamientohipotecario como conducto para el ahorro públicomediante los procedimientos de securitización, queregula la ejecución de hipotecas con 60 días de mora,y reposesión del inmueble en 15 días.b) El otro es la figura del contrato de leasing, es decir delocación con opción a compra a ejercer por el tomador.c) La regulación de las letras hipotecarias como títulosde valores con garantías inmobiliarias.Cambios en el Banco Hipotecario NacionalEn paralelo a la sanción de estas leyes, se realiza una reformade la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional (BHN),que lo convirtió en banca mayorista con la intención de lograrmayor nivel de recuperos de los créditos para la viviendamediante una nueva operatoria de titularización de hipotecas.El intento de formar un mercado de capitales se basa en lautilización del mercado secundario de hipotecas como fuentede recursos a largo plazo, que tiene como objetivos extenderlos plazos de financiamiento, reducir las tasas de interés yaumentar la proporción de vivienda financiada.Esto trata de reconstruir -en el marco de la estabilidadmonetaria- el decaído financiamiento de la vivienda, que trasmás de 15 años de tasa altas que atrayeron los capitaleshacia la especulación financiera, alta inflación, altos riesgosde cobranza, y altos costos de intermediación bancaria, dejóde cumplir su rol de activador de la construcción (ver análisisdel sector construcciones en Argentina) e incentivador comoproveedor de viviendas, del empresariado privado.La reforma apunta a que los bancos (emisores) financien laconstrucción de viviendas a las empresas, que el BHNadquiera las hipotecas generadas constituyendo un fondode inversión inmobiliaria; que estas hipotecas cuenten conun seguro de cobranza emitido por el Banco de ComercioExterior (BICE) y que el Fondo Común emita títulos -valoresrepresentativoas de estas hipotecas a largo plazo- y losvenda al público. En consecuencia, el régimen de«securitización», que significa que las deudas hipotecariasse convertirán en títulos especiales que se ofertan comouna alternativa de inversión en el mercado de valores, implicaque los bancos que trabajen en el sistema, deberán cobrarlas cuotas de las hipotecas y pagar las utilidadescorrespondientes a los tenedores de títulos.La securitización, se considera una tecnología financiera quemoviliza los activos permitiendo liberar los pasivos que losfinancia, reduce los costos financieros, elude riesgos de tasade interés y duración, evitando desfasajes, mejora latransparencia del riesgo crediticio esperado y discrimina losroles de cada uno de los participantes mejorando laeficiencia. La securitización, resulta una eficaz alternativade fondos para el sistema financiero, pues transforma lospréstamos en «títulos valores» que se colocan en el mercadode capitales. (Panaia M., 1997)El sistema de securitización y las otras alternativas definanciamiento creadas, apuntan a atraer hogares de nivelesde ingresos medios (desde $ 1.500) que no poseían viviendapropia, para el acceso a viviendas nuevas. Se estima quede esta forma el sector de empresas privadas de laconstrucción pueden llegar a construir unas 80.000 viviendasal año. Un volumen aproximado de producción del subsectoral que existía antes de los años ’80.La posición del sector privadoEl Estado ha venido presionando sobre el sector privado aun descenso en los costos. A modo de respuesta los sectoresempresariales han propulsado la vieja fórmula de bajar lacalidad de la vivienda para bajar los costos. En muchasprovincias los Institutos Provinciales de Vivienda a travésde sociedades intermedias están llevando a cabo programascon viviendas denominadas TM (por terminacionesmínimas), es decir viviendas entregadas a los usuarios enestado de «obra gruesa» mas las instalaciones. Variantesde este tipo, como casas «cáscara» y otras se vienenconsiderando desde los años ’50. Nada nuevo.En el Congreso Interamericano de Vivienda, realizado en1995 -que nuclea todas las cámaras de la construcción delsubcontinente- el empresariado argentino después deenfatizar que «la vivienda propia es el resultado del esfuerzopersonal» y que «la propiedad privada debe ser el principiofundante de cualquier política de vivienda» (Ver conclusionesdel Tema I «Los Usuarios»), argumentó que:... Dado una fuerte presión a que se reduzcan los subsidiosa la vivienda, por parte de la banca internacional y delMinisterio de Economía en particular, es decir a que todocrédito que se otorgue tenga su recupero.... Y dado que esta sea la base sobre la que las nuevaslíneas de titularización de hipotecas del BHN se estádiagramando parte importante de la política habitacionalfutura.... se propone que...» en el futuro construyamos viviendaspara quienes puedan pagarlas (sean estos sectoresmedios altos) pues de todos modos las viviendasdejadas vacantes por estos serán ocupadas por otrossectores de menos ingresos y a su vez, las dejadasvacantes por estos otros, serán ocupadas por otrosde menores recursos, y así sucesivamente se llegarácon soluciones a los de mas bajo ingreso...»En el fondo lo que el empresariado estaba manifestando esque el elevado costo (de ejecución y financiero) de la vivienda«llave en mano» que las empresas están en condiciones deproveer, requieren condiciones de repago que establecenun piso alto al que solo pueden acceder sectores medios ymedios-altos, únicos efectivos pagadores de cuotashipotecarias mediante el sistema de «securitización».129 capítulo UNO