Samenwerking tussen professionele en niet ... - Vastgoedkennis

De hypothesen en reacties van de experts
De succesfactoren die zijn geformuleerd zijn kwantitatief moeilijk te onderzoeken, ze zijn nauwelijks
meetbaar. In dit onderzoek wordt daarom een meer kwalitatieve aanpak gevolgd. Op basis van de
gevonden succesfactoren zijn een aantal hypothesen geformuleerd. Deze hypothesen zijn voorgelegd aan
experts en door middel van interviews wordt getoetst of de gestelde verwachtingen over de
succesfactoren en hun voorkomen en de mate van invloed juist zijn.
Alle experts gaven aan de geschetste problematiek binnen de samenwerking te herkennen en
onderschrijven de hypothesen grotendeels. De vijf genoemde factoren dekken naar de mening van de
experts de succesfactoren voor samenwerking. De factoren ‘vertrouwen’ en vervolgens ‘verwachting’
werden daarbij als de twee belangrijkste factoren benoemd; de factoren met de meeste invloed op de
samenwerking. De factor ‘informatie’ kwam op de derde plaats. Gevolgd door de factor ‘belangen’. De
factor emotie had volgens de experts van de vijf factoren de minste invloed en komt daarmee op de laatste
plaats. Geconcludeerd wordt dat de factoren ‘vertrouwen, verwachting en emotie’ met name tijdens de
initiatieffase een bepalende rol spelen en de factoren ‘belangen en informatie’ met name tijdens de
ontwikkelingsfase van bepalende invloed zijn. De succesfactoren staan niet op zich zelf maar interacteren.
Het is daardoor ook niet altijd even duidelijk welke factor ten grondslag ligt aan een bepaald conflict. De
algemene visie van de experts is dat kritische factoren, de spelers, van grote invloed zijn op de
samenwerking maar dat de spelers direct beïnvloed worden door hun ‘omgeving’ en het ‘proces’. De
ontwikkelaar moet zich bewust zijn van zijn rol en zal zijn deskundigheid moeten tonen. De professionele
ontwikkelaar heeft de taak als zijnde de ‘deskundige’ om de grondeigenaar gedurende het proces zo
adequaat mogelijk van informatie te voorzien en zijn partner te wijzen op de mogelijke risico’s bij de
ontwikkeling. Binnen de samenwerking heeft de ontwikkelaar de rol van procesmanager.
De kritische succesfactoren
Geconcludeerd wordt dat de kritische factoren die bepalend zijn voor een succesvolle samenwerking
tussen ontwikkelaar en grondeigenaar, in volgorde van belangrijkheid, zijn: vertrouwen - verwachting -
informatie - belangen - emotie.
De kritische factoren zijn moeilijk te sturen maar ze hebben een bepalende invloed op de kans voor het
succes van de samenwerking tussen ontwikkelaar en grondeigenaar. Door het theoretisch onderzoek en
de expert interviews is duidelijk geworden dat deze kritische factoren op hun beurt sterk beïnvloed worden
door de noodzakelijke factoren - het proces - en de achtergrondvariabelen – de omgeving. De
achtergrondvariabelen (de omgeving) zijn niet beïnvloedbaar en er is door actoren niet op te sturen. De
noodzakelijke voorwaarden zijn daarentegen wel stuurbaar en vanwege hun mate van beïnvloedbaarheid
zijn ze ook bepalend voor het succes van de samenwerking maar garanderen het niet.
De kritische succesfactoren vragen om een procesaanpak. De gewenste strategieën voor stuurbaarheid
van de kritische succesfactoren moeten gezocht worden aan de kant van het proces. Een procesaanpak
draagt bij aan het succes van de samenwerking want in tegenstelling tot de kritische succesfactoren is het
proces namelijk wel stuurbaar en op zijn minst corrigeerbaar. De stuurbaarheid van het proces zorgt dat
de samenwerking minder afhankelijk wordt gemaakt van de kritische factoren, de spelers. Dat maakt de
spelers en het project beter te beheersen.
vii