Samenwerking tussen professionele en niet ... - Vastgoedkennis

Het 2 e model laat de methode zien van een grondwaardebepaling op basis van een vaste minimale
grondprijs gecombineerd met een index. Gedurende het ontwikkelproces, op momenten dat er meer
zekerheid komt over de haalbaarheid van het project, wordt de minimale grondprijs met een bepaalde
waarde naar boven toe bijgesteld. Deze waardegroei wordt bepaald aan de hand van een index of door
een vast bedrag, afhankelijk wat partners met elkaar afspreken. Deze momenten zijn gekoppeld aan
mijlpalen, bijvoorbeeld bij het verkrijgen van een bestemmingswijziging, start verkoop of start bouw. Het
moment van betaling wordt gekoppeld aan deze mijlpalen. Hierbij wordt vaak een gescheiden grond- en
opstalexploitatie toegepast. Door de grondexploitatie en de opstalexploitatie van elkaar te scheiden
worden de risico’s op de grondexploitatie gematigd. De grondeigenaar en ontwikkelaar werken dan alleen
samen met betrekking tot de grondexploitatie. Indien de grondeigenaar en de eindgebruiker tot dezelfde
partij behoren heeft de samenwerking vaak betrekking op zowel de grond- als op de opstalexploitatie.
Investeringskosten
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Grondwaarde surplus
0%
Initiatief Ontw ikkeling Realisatie Oplevering
Fasen
11
Surplus (residueel resultaat)
Winst
Bijkomende + financieringskosten
Bouwkosten grond +opstal
Grondkosten
Figuur 2.4 Methoden voor grondwaardebepaling – grondwaarde surplus (eigen bewerking).
Het 3 e model laat de methode zien van een grondwaardebepaling op basis van een vaste minimale
grondprijs gecombineerd met een nabetaling op de grond bij gereedkomen van het project. De minimale
grondprijs is residueel bepaald. De nabetaling bestaat uit een deling van het projectresultaat (residuele
winst) waarvoor partijen een verdeelsleutel zijn overeengekomen. Deze resultaatsdeling is voor de
grondeigenaar het surplus op de grondwaarde. Voor de ontwikkelaar komt deze resultaatsdeling bovenop
de vooraf bepaalde minimale winst. Bij deze methode worden de grond- en opstalexploitatie
gecombineerd toegepast en wordt de uiteindelijk grondprijs mede bepaald door de opbrengsten uit de
projectontwikkelingsfase. Het grote verschil van methode 3 ten opzichte van methode 2 is dat de
grondeigenaar bij methode 3, naast de risico’s bij de grondexploitatie ook deelt in de opwaartse maar ook
de neerwaartse risico’s van de opstalexploitatie.
De grondeigenaar zal bij toepassing van methode 2 en 3 de ontwikkelaar gedurende de samenwerking
scherp houden en zal invloed blijven uitoefenen op het te realiseren programma, de geïnvesteerde kosten
en daarmee de verwachte opbrengsten. Naast deze drie methoden zijn er meer afgeleide varianten te
bedenken.