Samenwerking tussen professionele en niet ... - Vastgoedkennis

meer verhoudt als een opdrachtgever – opdrachtnemerrelatie. Voor dit gegeven kunnen we een verklaring
voor conflicten vinden in de ‘Principaal-agenttheorie’.
De principaal-agenttheorie houdt zich bezig met het bestuderen van het keuzevraagstuk van de
contractuele relatie tussen economische actoren (Hazeu, 2000, p 80). De principaal-agenttheorie is een
leerstuk van de neo-institutionele economie, ook wel de nieuwe economische organisatietheorie genoemd.
Binnen deze theorie staat de ruilrelatie centraal en wordt van de ruil (grond , kennis) een surplus verwacht,
anders hoeft er geen ruil plaats te vinden. Een volgend kenmerk van deze relatie is dat de betrokken
partijen verschillende doelen en belangen hebben en niet over volledige informatie beschikken over
elkaars doen en laten. De betrokken partijen worden neergezet in twee rollen, die van principaal of
opdrachtgever (grondeigenaar) en die van agent of opdrachtnemer (ontwikkelaar). Centraal in deze relatie
staat dat de principaal (grondeigenaar) niet volledig op de hoogte is van het presteren van de agent
(ontwikkelaar). De informatie is daarom niet alleen onvolledig maar ook asymmetrisch
(informatieasymmetrie).
Aan de bron van de principaal-agenttheorie ligt specialisatie: een andere actor kan een andere
economische activiteit efficiënter uitvoeren (Hazeu, 2000, p80). De ontwikkelaar beschikt nu eenmaal over
meer ontwikkelingsexpertise dan de grondeigenaar. De uitvoerder (ontwikkelaar) presteert ten behoeve
van de opdrachtgever (grondeigenaar) in ruil voor vergoeding (grondpositie + omzetpotentieel). Beide
partijen worden verondersteld hun eigen belang na te streven in een wereld van onvolledige informatie. De
grondeigenaar zal de ontwikkelaar motiveren om in het belang van de grondeigenaar te handelen.
Vanuit de principaal-agenttheorie kunnen vervolgens een drietal conflicten worden geconstateerd:
verschillende belangen, beslissingsbevoegdheid en complexiteit van taken.
1. Verschillende belangen:
De principaal en de agent kunnen tot op zekere hoogte eigen doelen nastreven. De agent, de
ontwikkelaar, kan waarde hechten aan de bedrijfscontinuïteit en imago van de onderneming (waarde lange
termijn) en zal hierdoor willen investeren in het project. Deze investering zal de waarde of de winst voor de
principaal (grondeigenaar) niet of onvoldoende doen stijgen (waarde op de kortere termijn). Deze
belangenverschillen zorgen voor de behoefte van de principaal aan meer zeggenschap en controle over
het functioneren van de agent.
2. Beslissingsbevoegdheid
Een volgend probleem betreft het delegeren van de beslissingsbevoegdheid van een principaal aan een
agent. Dit leidt tot een onvolledig contract, de inzet van de ontwikkelaar is vanwege de
informatieasymmetrie niet voor honderd procent beoordeelbaar door de grondeigenaar. Om de
handelingen van de ontwikkelaar in overeenstemming met die van de grondeigenaar te laten zijn zal de
grondeigenaar kosten moeten maken. Dit zijn bijvoorbeeld monitoringskosten; de grondeigenaar zal de
ontwikkelaar willen monitoren, beoordelen, door toezicht en controle van de resultaten en zal overleg
willen voeren. Maar ook de ontwikkelaar zal op zijn beurt zijn prestatie moeten toelichten en verdedigen.
Deze momenten van overleg kosten tijd en dus geld. Deze kosten worden dus in feite veroorzaakt door
het overbruggen van de informatiekloof en wordt ingegeven door de belangenverschillen tussen de
partners.
29