Samenwerking tussen professionele en niet ... - Vastgoedkennis

ook noodzakelijke flexibiliteit in zijn prijsvorming en planvorming. Door samen te werken wordt het mogelijk
om een deel van het risico te verleggen naar de verkopende partij. De grondeigenaar is van huis uit ook
ondernemer en gewend aan het nemen van financieel risico. Als tweede reden wordt door de experts de
financiële verwachting van de grondeigenaar genoemd. Op deze wijze kan beter aan de financiële
verwachtingen van de grondeigenaar tegemoet worden gekomen. De vraagprijs van de grond ligt bij
aanvang vaak veel te hoog; de grondeigenaren rekenen met de verkeerde getallen, met bouwrijpe
grondprijzen. De grondeigenaar denkt dat hij op een pot met geld zit, deze pot heeft enkel de beoogde
omvang wanneer een project doorgaat en kan je alleen goed vullen door samen te werken. De
grondeigenaar is dus ook gebaat bij de samenwerking, hij deelt mee in een eventuele waardestijging van
de grond. Vaak wil de grondeigenaar gedurende de voorbereiding van de ontwikkeling zijn belang bij de
grond vasthouden en wordt het voor hem mogelijk het gebruik van de grond door te zetten tot het moment
van de werkelijke grondoverdracht. Daarnaast kan de kennis van de grondeigenaar over de locatie nuttig
zijn voor de ontwikkelaar, zijn kennis is dan van toegevoegde waarde in het project. De persoon, de
grondeigenaar (karakter) zelf is van ondergeschikt belang in de keuze van wel of geen samenwerking en
aankoop van de grond, het gaat de ontwikkelaar om het verkrijgen van een project.
De ontwikkelende aannemers gaven aan dat zij ontwikkelen om te kunnen bouwen. Zij zijn bereid hun
winst niet zo zeer te halen op de grondexploitatie, de winst zit hem in de opstalexploitatie. Hierdoor
kunnen zij wellicht een hogere grondprijs bieden. Het is samenbrengen van kennis en know-how aan de
ene zijde en eigendom aan de andere zijde. De grondeigenaar heeft vaak de voorkeur voor een
samenwerking met een kleinere ontwikkelaar, de organisatie is voor hem meer herkenbaar, korte lijnen en
snelle communicatie. De samenwerking slaagt alleen als de toegevoegde waarde daadwerkelijk aanwezig
is: risicospreiding, grondpositie, bouwproductie, kennis en kunde.
Hoe zou u deze samenwerking ten opzichte van samenwerkingen tussen professionals karakteriseren?
Op deze vraag reageren de expert ook weer vrijwel identiek. Er is een duidelijk verschil waarneembaar in
vergelijking met een samenwerking met een professional. Het is een complex proces, het betreft hier een
samenwerking met een niet vastgoedprofessional. Die complexiteit zit hem met name in het grote
kennisverschil, belangentegenstelling en de emotie van de grondeigenaar waar je mee te dealen hebt, dat
vraagt om andere skills van de ontwikkelaar. De grondeigenaar is een leek op het gebied van
vastgoedontwikkeling. Hij is geen ontwikkelaar, ook al denkt hij soms van wel en dan wordt het echt lastig.
De ontwikkelaar moet veel tijd en moeite besteden aan communicatie en consequent het proces uitleggen
en blijven informeren. En daarbij zorgen dat het proces en afspraken begrijpbaar zijn voor de
grondeigenaar. Eén expert vergeleek de samenwerking met consumentgericht ontwikkelen; er is gebrek
aan kennis en de grondeigenaar behoeft veel begeleiding.
Wanneer in proces ontstaan de conflicten? Waar hebben die betrekking op?
Op deze vraag werden vergelijkbare antwoorden gegeven. Tijdens de initiatieffase gaan de conflicten
onder andere altijd over de vaststelling van de waarde van de grond. De grondeigenaar rekent met te
hoge getallen. Of over de wijze van optreden van de ontwikkelaar richting overheden, de grondeigenaar
wil het spel vaak harder spelen. Gedurende de ontwikkelingsfase hebben de conflicten vaak betrekking op
de planning. Planningen lopen nou eenmaal gemakkelijk uit. Bij de grondeigenaar heerst onbegrip over de
langdurige doorlooptijden van de procedures, invloed van omwonenden en belanghebbenden of de
welstandscommissies. Andere conflicten gaan bijvoorbeeld over de budgetten en de eisen die gesteld
worden aan de projecten zoals de noodzakelijk onderzoeken voor de ruimtelijk onderbouwing en de
44