Samenwerking tussen professionele en niet ... - Vastgoedkennis

kosten die daar mee gemoeid zijn. Denk aan kosten voor onderzoeken naar archeologische waarden,
rugstreeppadden en vleermuizen. Er ontstaan conflicten op het moment dat wat op papier staat niet
strookt met de werkelijkheid.
Een expert benadrukt dat de conflicten vrijwel altijd terug te voeren zijn op het aspect geld. Aan het begin
van de samenwerking met betrekking tot het bepalen van de grondprijs (‘conflict of interest’) en gedurende
het traject met betrekking tot het vaststellen en of aanpassen van de budgetten. De budgetten hebben
directe invloed op de verwachte opbrengsten en de residuele waarde van de grond. De reacties van de
grondeigenaar worden vaak vanuit de emotie gestuurd en bij de communicatie gaat het karakter en de
grondhouding van de grondeigenaar dan een rol speler. De ratio wordt achterwege gelaten, weer vanwege
dat gebrek aan kennis en ervaring. Deze kennisachterstand en onbegrip over het proces zorgen voor
spanningen en de emoties kunnen dan hoog gaan opspelen. Als ontwikkelaar sta je aan het begin gelijk al
1-0 achter. Mede daarom is de factor vertrouwen heel belangrijk. De grondeigenaar heeft een gezond
wantrouwen tegenover de ontwikkelaar. Dat wantrouwen moet je zien te overbruggen door goed te blijven
informeren en open durven te zijn. Vertrouwen moet je kweken. En de grondeigenaar zal altijd verifiëren
wat je zegt, dat geeft hem vertrouwen.
Vrijwel alle experts geven aan dat de conflicten ook terug te voeren zijn op het aspect van verwachting.
Als het verwachtingspatroon niet juist is dan ontstaan gemakkelijk conflicten. Voorbeeld: gemiddeld duurt
een ontwikkeling 9 jaar. Geen ontwikkelaar die dat bij aanvang van het project durft dat te zeggen, want
dan heb je geen project. Een grondeigenaar wil niet zo lang wachten op zijn geld. De ontwikkelaar zit dan
in een spagaat, er is sprake van belangentegenstelling. De grondeigenaar wil zijn geld op korte termijn en
de ontwikkelaar wil dat moment van betalen uitstellen. De tijdshorizon van de beide partners lopen dan
niet gelijk. Daarnaast zit een grondeigenaar er vaak persoonlijk in, hij is zeven dagen in de week met het
project bezig. Na zijn eigen werk gaat hij ’s avonds en in het weekend door met het project. Hij slaapt er bij
wijze van spreken niet van. De grondeigenaar zit er in met zijn privévermogen, dat zorgt voor spanning en
maakt hem emotioneel betrokken. Voor de ontwikkelaar is het zijn werk en zet het project aan het einde
van de werkdag makkelijker opzij. Daar komt bij dat waar de grondeigenaar maar één project heeft waar
hij zich druk om kan maken, de ontwikkelaar meerdere projecten tegelijk heeft. De ontwikkelaar moet zijn
aandacht verdelen en zal prioriteiten moeten stellen. Het komt dus wel eens voor dat die prioriteiten niet
gelijk liggen. De grondeigenaar kan daardoor het gevoel krijgen dat hij en het project niet belangrijk zijn en
dat levert ook weer spanningen op.
Ontwikkelaars hebben vaak een technische achtergrond en techneuten zijn niet altijd even kundig in de
communicatie en het inleven in de ander. Contactmomenten zijn er te weinig, want ieder contact levert
vragen op. En daar heeft de ontwikkelaar niet altijd behoefte aan, want hij of zij moet daar dan wat mee.
5.1.2 De hypothesen
Onderstaand volgen de reacties van de experts op de hypothesen. De hypothesen zijn ingedeeld naar
hypothesen over de samenstelling van de factoren, hun onderlinge samenhang en hun relatie met het
proces van samenwerken. Daarnaast zijn hypothesen geformuleerd die direct betrekking hebben op een
van de genoemde succesfactoren.
45