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«HEUTE KÖNNEN IMMOBILIENENGAGEMENTS NICHT MEHR AUS DEM BAUCH HERAUS ENTSCHIEDEN WERDEN», WEISS ÖKONOM MARTIN NEFF. EIN MARKT MIT SCHLAGSEITE DIE BEURTEILUNG DER CREDIT SUISSE ZEIGT: DER MARKT MIT IMMOBILIEN IST IN BEWEGUNG. VON MARTIN NEFF, ECONOMIC RESEARCH Am Immobilienmarkt tut sich was. Zumindest sind die Negativschlagzeilen rarer geworden, und vereinzelt finden sich sogar positive Meldungen. Es wird wieder gekauft. Die Marktteilnehmer gewinnen Zuversicht, auch wenn der Markt sich nach wie vor nicht in bester Verfassung befindet. Immerhin sind aber die grössten Preiskorrekturen vollzogen, und gut überlegte Engagements versprechen wieder Erfolg. Dies um so mehr, als sich die Investoren auf die eigentlichen Motive zurückbesinnen, die eher in einer langfristigen Geldanlage liegen als in schnellen Gewinnen. Kurz: Der Markt birgt wieder Chancen, aber nach wie vor bestehen grosse Risiken, die örtlich wie auch segmentsspezifisch sehr unterschiedlich sind. Es kann nicht oft genug gesagt werden: Einen Immobilienmarkt Schweiz gibt es nicht. Vielmehr gibt es hierzulande eine grosse Zahl regionaler Teilmärkte mit ungleichen Chancen-Risiken-Profilen. Konnte man vor zehn Jahren praktisch noch über- CREDIT SUISSE BULLETIN 1 |99
ECONOMIC RESEARCH 41 all nahezu blind in den Markt einsteigen und damit rechnen, dass das Engagement früher oder später einen angemessenen Ertrag abwerfe, ist heute eine differenziertere Vorgehensweise gefragt. Nichtsdestoweniger zeigt die Studie der CREDIT SUISSE: Die Lage am Wohnungsmarkt präsentiert sich deutlich entspannter als noch vor zwei bis drei Jahren. Selbst im Bereich der reinen Geschäftsliegenschaften hat sich das Geschehen belebt, auch wenn noch grosse Leerstände den Markt belasten. Selbst mittelfristig ist es unwahrscheinlich, dass sich die Überkapazitäten im kommerziellen Liegenschaftenbereich rasch abbauen, weil die Wachstumsperspektiven der schweizerischen Volkswirtschaft zwar intakt, aber eher moderat sind. Dafür kann von einem ausgesprochen liquiden Markt gesprochen werden. Allem Anschein nach haben sich die Marktteilnehmer an diese Situation gewöhnt und können inzwischen gut damit umgehen. Die Neubautätigkeit hat sich auf tiefem Niveau konsolidiert und dürfte sich in den kommenden Jahren auf diesem einpendeln. Das bedeutet im Klartext, dass noch immer einiges gebaut wird. Und konkreter: Die jährliche Bausumme beträgt knapp sieben Milliarden Franken. Gemessen an den Höchstständen von 1989/90, ist dies zwar nur noch etwas mehr als die Hälfte. Aber es zeugt doch noch von einem gewissen Potential neuer Objekte. Heute wird nicht mehr an der Nachfrage vorbei auf Halde produziert. Jedes Objekt ist bedarfsgerecht geplant und wird nur bei hohen Vermarktungschancen realisiert. Im Gegensatz zu den Boomjahren werden diese Chancen bereits im Vorfeld genauestens evaluiert. Die Vermarktung beginnt heute auf dem Reissbrett. Im Wohnungsmarkt hat eine neue Dynamik Einzug gehalten. Nach jahrelanger Wohnungsknappheit und einem starren Markt kam es Mitte der neunziger Jahre zu einem eigentlichen Bauboom – nicht zuletzt dank grosszügig bemessener staatlicher Wohnbauförderung. Allein in den Jahren 1994 und 1995 gelangten 100 000 Wohnungen neu auf den Markt. Gleichzeitig verlangsamte sich das Bevölkerungswachstum, und die Wirtschaft wuchs nur verhalten oder stagnierte gar. Die Konsequenz: eine Vielzahl leerer Wohnungen. War Ende der achtziger Jahre gerade mal ein halbes Prozent des Wohnungsbestandes unbewohnt, stieg die Quote 1994 erstmals seit den siebziger Jahren wieder über ein Prozent. Seither nahm der Leerwohnungsbestand jedes weitere Jahr bis 1997 kontinuierlich zu. Im vergangenen Jahr erreichte er 1,85 Prozent. Damit ist wahrscheinlich der Höhepunkt erreicht, zumal der Anstieg gegenüber dem Vorjahr nur noch leicht war und die Neubautätigkeit zurückging. Allerdings spricht nur wenig dafür, dass sich die Leerwohnungsquote rasch zurückbildet. Von der jüngsten Entwicklung profitieren die Mieter und Eigentümer, insbesondere aber solche, die es werden möchten. Zwei neue Trends sind auffallend: Zum einen ein spürbarer Hang zu Wohneigentum und zum andern ein stark aufgefrischtes Angebot, das qualitativ wie auch AUSGEWÄHLTE NACHFRAGETRENDS AUF DEM SCHWEIZER IMMOBILIENMARKT: • Den zusätzlichen jährlichen Bedarf an Neuwohnungen veranschlagt die CREDIT SUISSE auf etwa 30000 bis maximal 35000 Wohnungen. Was mehr produziert wird, stösst anfänglich auf Vermarktungsschwierigkeiten oder erhöht andernorts das Leerstandsrisiko. • Die Schätzung des Potentials beruht auf den Annahmen, dass der Flächenbedarf demographisch bedingt noch etwas zunimmt: er wird auf etwa 45 Quadratmeter ansteigen. • Die Belegungsdichte nimmt nicht noch weiter ab. Bei diesen Prognosen geht die CREDIT SUISSE von einem optimistischen Bevölkerungszugang von 0,5 Prozent jährlich aus und nimmt ein Wirtschaftswachstum an, das etwa dem Potentialwachstum der Schweizer Volkswirtschaft von 1,8 Prozent entspricht. • Demographische und sozioökonomische Entwicklungen gewinnen am Wohnungsmarkt Relevanz: – Die Bevölkerung wird immer älter. – In den nächsten fünf Jahren kommen die geburtenstarken Jahrgänge in ein Alter, wo sie entweder einen Haushalt oder eine Familie gründen und die im Lebenszyklus höchsten Zuwachsraten ihrer Einkommen erzielen. – Die Zivilstandsentwicklung: Heute sind fast fünf Prozent aller Einwohner der Schweiz geschieden, 1960 waren es noch 1,6 Prozent und 1980 3,2 Prozent. – Entgegen bisheriger Trends ist inskünftig eine Stadtflucht zumindest nicht überall auszuschliessen. Der Anteil der Stadtbevölkerung hat in der Vergangenheit zwar kontinuierlich zugenommen. Seit 1960 erhöhte er sich alle zehn Jahre um etwa fünf Prozentpunkte. Ausnahme: die Stadt Zürich. Sie verlor Einwohner. Basel könnte die nächste Stadt sein, für die das der Fall ist. – Der Anteil von Ausländern, die in der Schweiz geboren und daher statistisch nicht als solche registriert sind, nimmt zu. CREDIT SUISSE BULLETIN 1 |99
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