Flexibilität

ECONOMIC RESEARCH
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kostenmässig den Bestand im Mietwohnungsmarkt
stark konkurrenziert. Weil
derzeit die Finanzierungsbedingungen
günstig und Baukosten sowie Landpreise
gefallen sind, hat sich nicht nur die Differenz
zwischen Kauf und Miete eingeebnet.
Auch Mieter können heute wählen, ob sie
in eine Wohnung umziehen, die sie bei
gleicher Qualität, Ausstattung und Grösse
weniger kostet, oder ob sie eine luxuriösere,
grosszügigere Wohnung wählen,
ohne dafür mehr auslegen zu müssen.
Der momentane Leerstand ist folglich
nicht der Leerstand der Zukunft – im Gegenteil.
Langfristig werden nämlich nicht
die in jüngster Zeit neuerstellten Wohnungen
zu Problemfällen avancieren, selbst
wenn sie momentan schwer zu vermarkten
sind. Vielmehr dürften die Hochpreiswohnungen
aus der Boomperiode mittelfristig
problematisch abzusetzen oder zu vermieten
sein. Denn diese wurden zu hohen
Baukosten und auf überrissen teurem
Bauland erstellt und mussten noch zu
hohen Zinsen finanziert werden. Ebenfalls
gefährdet sind ältere Wohnungen oder
solche an unattraktiver Lage, die qualitativ
mit dem aufgefrischten Angebot nicht
mehr Schritt halten können. Wo die Differenz
von Alt- zu Neumieten bis zu 20 Prozent
oder mehr beträgt, lohnt es sich, die
älteren Wohnungen durch Umbau und
Auffrischung auf Marktkonformität hin zu
trimmen. Dass dies gegenwärtig auch der
Fall ist, dokumentiert die stark gestiegene
Renovationstätigkeit im Wohnungsbau.
Die beschriebenen Entwicklungen am
Wohnungsmarkt sind bereits seit drei
Jahren in vollem Gange – und ein Ende ist
nicht in Sicht. Denn die Neubautätigkeit
steht keineswegs still, auch wenn sie das
HIGHLIGHTS AUF DER ANGEBOTSSEITE DES SCHWEIZER
IMMOBILIENMARKTS:
• Schweizweit stehen derzeit etwa 62000 Wohnungen leer – ohne Einfamilienhäuser.
• Die regionalen Unterschiede sind gross: In Genf sind 41 Prozent der leerstehenden
Wohnungen Einzimmerwohnungen, in Zürich sind es gerade mal
14 Prozent und in etlichen Kantonen deutlich weniger als zehn Prozent.
• Die Leerstandsquote von Wohnungen, welche nicht älter als zwei Jahre sind,
sinkt. Sie fiel nach unseren Schätzungen von fast 14 Prozent im Jahre 1994 auf
etwa acht Prozent im vergangenen Jahr.
• Der Anteil der leerstehenden Neuwohnungen (in den letzten zwei Jahren gebaut)
am gesamten Leerstand beträgt elf Prozent gesamtschweizerisch bei einer Leerstandsquote
von 1,85 Prozent.
• In Zürich liegt der Anteil von Neuwohnungen bei fast 17 Prozent. Trotz tieferer
Leerstandsquote (1,15 Prozent) sind Neuwohnungen also in Zürich derzeit
schwieriger zu vermarkten als beispielsweise in Solothurn. Dort beträgt der
Anteil der neuerstellten Wohnungen am Leerstand «nur» 8,5 Prozent; die Leerwohnungsquote
liegt allerdings auf hohen drei Prozent.
Spitzenniveau von 1994/95 bei weitem
nicht mehr erreicht. Die Anpassungsprozesse
haben Mieten und Preise auf
breiter Front ins Rutschen gebracht, wenn
auch nicht in dem vermuteten Ausmass.
Zwar sind Preisrückgänge von mehr als
«DIE VERMARKTUNG VON
IMMOBILIEN BEGINNT HEUTE
SCHON AUF DEM REISSBRETT.»
20 Prozent durchaus keine Seltenheit,
doch trifft dies nicht auf den Gesamtmarkt
zu. Dies liegt auch daran, dass für etliche
ältere Wohnungen das Mietertragspotential
nicht voll ausgeschöpft wurde. Renovationen
sind dort nicht nur nötig, damit
der eventuell drohende Leerstand vermieden
wird, sondern sie können durchaus
Ertragssteigerungen ermöglichen.
Der Markt befindet sich in einem ständigen
Wandel. Deshalb ist es wichtig, sämtliche
Erfolgsfaktoren eventueller Immobilienengagements
zu kennen und richtig zu
antizipieren. Dazu gehört die Kenntnis
des Nachfragepotentials einerseits und
sämtlicher Angebotstrends andererseits
(siehe die beiden Kästen auf Seite 41 und
42). Nicht zu unterschätzen sind aber
auch regionalspezifische Ausprägungen.
Insbesondere die variierende regionale
Standortattraktivität verlangt von allen
Akteuren, von den Promotoren und den
Investoren hauptsächlich, eine professionellere
Marktbeurteilung, als dies in der
Vergangenheit der Fall gewesen ist.
Makrogrössen sind zuverlässigere Gradmesser
der zukünftigen Entwicklungstrends
als Mikrofaktoren. Standortevaluation oder
regionale und objektspezifische Diversifikationsstrategien
im Management von
Liegenschaftenportefeuilles müssen inskünftig
auf einer integrierten Marktanalyse
fussen, um auch langfristig den Markt
schlagen zu können. Die Zeiten, in denen
die Engagements aus dem Bauch heraus
entschieden wurden, sind definitiv vorbei.
MARTIN NEFF, TELEFON (01) 333 24 84
E-MAIL: MARTIN.NEFF@CREDIT-SUISSE.CH
CREDIT SUISSE BULLETIN 1 |99