ECHO Top500 2023 - Das Original.

TOP 500 | IMMOBILIEN
„Büros immer komplexer“
Immobilien. Andreas Gstrein, Geschäftsführer der IVG, über die Preisentwicklung bei
Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Trends von Digitalisierung bis Nachhaltigkeit.
ECHO: Wie entwickeln sich Preise und
Nachfrage im Bereich Wohnen?
Andreas Gstrein : Bewusst wurde mit Einführung
der KIM-Verordnung die Nachfrage
fast auf null gedrosselt, um zu sehen, wie sich
die Preise entwickeln würden. Bislang ist im
Neubau kein Preisrückgang feststellbar. Was
feststeht ist, dass junge Familien bzw. Menschen
sich die Investition in Immobilien nicht
mehr leisten können und zur Miete wohnen
müssen. Wer in einer späteren Lebensphase
kauft, kann die lange Kreditlaufzeit oft nicht
mehr bedienen. Viele Studien belegen, dass
Wohnungseigentum der beste Schutz vor Altersarmut
ist. Die Betriebskosten können mit
einer Pension meist bezahlt werden, bei einer
vollindexierten Miete und steigenden Betriebsund
Lebenserhaltungskosten ist das oft anders.
Die Regierung und die EZB hatten Angst vor
einer Immobilienblase. Doch hätte man bei
Einführung der KIM-Verordnung beachten
müssen, wie viel Geld die Haushalte wo für
das Wohnen bezahlen. In Tirol liegen wir bei
50 Prozent oder mehr des Einkommens. Wer
Vollzeit arbeitet und das möchte, muss sich
Eigentum erarbeiten können, wenn auch nicht
jeder z. B. in Hötting wohnen kann.
ECHO: Werden die Preise denn sinken?
Gstrein: 0,43 Prozent der Fläche Tirols sind
bebaubar. Damit sind wir national wie international
Schlusslicht. Z. B. in Ober österreich
sind es 1, 3 Prozent, 15 Prozent beispielsweise
in Baden-Württemberg. In den letzten
Jahren orientierte sich der Markt daran, was
Käufer maximal bezahlen konnten. Der Preis
ergab sich aus Grundstückspreis, Baukosten
und Bauträgeraufschlag. Ein Rückgang ist
wenn nur bei den Baukosten realistisch. Bei
Neubauten gibt es hohe Kosten durch Normierungen,
Erdwärmepumpe, Photovoltaik,
Akustik, Schallisolierung, Wärmedämmung
usw. Gebrauchtimmobilien müssen deutlich
günstiger sein. Ein Unterschied von
2.000 Euro pro Quadratmeter ist jedenfalls
angemessen, selbst wenn der Altbau gut saniert
ist.
ECHO: Wie sind die Preisentwicklung und
die Nachfrage bei Gewerbeimmobilien?
Gstrein: Hier gab es nie eine so extreme
Preisentwicklung. Der Markt funktioniert für
beide Seiten gut. Die Mieten stiegen und steigen
moderat, meist unter der Inflation. Bei den
Betriebskosten bzw. Energiekosten verzeichnen
wir starke Anstiege, jedoch nicht so starke, wie
im Herbst 2022 befürchtet wurde. Strom und
Gas werden nie wieder so günstig sein wie vor
dem Krieg. Zugleich zeigt sich ein Schub bei erneuerbaren
Energien, v. a. bei Photovoltaik. Erdwärme-
oder Luftwärmepumpen sind nach wie
vor teuer bzw. Gas günstiger. Auch Strom- und
Infrarotheizungen werden öfter nachgefragt.
Viele Bauträger haben sich in den vergangenen
Jahren auf Wohnobjekte fokussiert, im gewerblichen
Bereich wurde sehr wenig gebaut. Die
Nachfrage ist gut bzw. größer als das Angebot.
Im TWI haben wir derzeit 62.000 Quadratmeter
Büro- und Geschäftsfläche und sind fast voll
ausgelastet. So ist es auch bei unserem Standort
in Thaur, den wir ausbauen möchten. Gründe
für die Auslastung sind die Konjunktur und dass
nur wenige Flächen zur Verfügung stehen, die
über die nötigen Infrastrukturen, wie Verkehrsanbindung,
Stellplätze, Kinderbetreuung und
EDV, verfügen. Dringend nötig wäre die Anbindung
des Gewerbegebiets durch Radwege.
ECHO:Wirken sich die höheren Zinsen aus?
Gstrein: Insgesamt sinken die Investitionsfreudigkeit
und die Volatilität der Betriebe. Im Gewerbebereich
ist mit sinkenden Anmietungen
zu rechnen, weniger Rückstellungen und weniger
Neubezügen. Da wir nur moderate Preiserhöhungen
vornehmen und gute Infrastrukturen
bieten, rechnen wir eher mit einem Zulauf.
ECHO:Welche Trends zeigen sich?
Gstrein: Büroimmobilien werden immer
komplexer. Nicht mehr nur die Fläche (acht
Quadratmeter für den ersten Mitarbeiter, fünf
für jeden weiteren), sondern auch die Belichtung,
Belüftung, Stühle, Arbeitsplatzausstattung,
höhenverstellbare Schreibtische, Akustik,
Farben, Luftfeuchtigkeit usw. rücken in den
Fokus. Laufend werden Bestimmungen und
Kontrollen strenger. Der Wert eines Mitarbeiters
und die Wertschätzung der Arbeit steigen.
Unternehmen wollen optimale Arbeitsbedingungen
schaffen, damit Mitarbeiter leistungsfähig
sein können. Bei der Belichtung wurde
z. B. lange manipulativ gearbeitet. Helles Licht
mit hohem Blauanteil, das die Morgensonne
nachahmt, sollte zu mehr Produktivität führen.
Heute weiß man, das ist ungesund, und konzentriert
sich auf das Wohlbefinden. Digitalisierung
und Automation werden immer wichtiger, z.
B. Überwachungs- und Brandschutzsysteme,
automatisch schließende Türen, Elektroinstallationen
u. v. m. Auch zunehmend wichtig sind
Nachhaltigkeitszertifizierungen.
Interview: Amata Steinlechner
Foto: Thomas Steinlechner 2023
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