Skript Immobilienwirtschaft I - von Petra Schuster

Einführung – Schutz der Wohnung
Folge:
Vermieter darf sich – nach willentlicher Überlassung – die Wohnung
keinesfalls selbst zurückholen!!!
... und zwar weder vor, noch nach dem Beendigungszeitpunkt!!!
Wiedererlangung ist regelmäßig nur durch Räumungsklage und
Räumungsvollstreckung rechtmäßig!
Anders nur:
bei „Gefahr im Verzug“!!!
Bei „Gefahr im Verzug“ für wichtige Rechtsgüter (z.B.: Leben des Mieters oder der Nachbarn) kann
der Vermieter im Einzelfall auch ohne oder sogar gegen Willen des Mieters die Räume
(vorübergehend) betreten; dies ist jedoch vom eigenmächtigen Leerräumen der Wohnung
(dauerhaft) zu unterscheiden.
Sonderfall:
deutlich erkennbare Besitzaufgabe durch den Mieter!
bzw. Aufgabe des Besitzwillens des Mieters!
OLG Köln vom 21.2.1997 (ZMR 1997, 463):
1. Leitsatz:
„Aufgabe der tatsächlichen Gewalt im Sinne von § 856 BGB bedeutet freiwilligen Besitzverlust und
geschieht entweder durch Übertragung der Sache auf einen anderen oder durch einseitiges
Preisgeben.“
2. Leitsatz:
„Wesentliche Indizien für eine Besitzaufgabe und den entsprechenden Aufgabewillen des Mieters von
Räumlichkeiten sind das mit der Einstellung der Mietzinszahlung einhergehende Unterbleiben der
Sachnutzung und das Hinterlassen der Räumlichkeiten in unverschlossenem Zustand nach fristloser
Vertragskündigung durch den Vermieter.“
Die möglichen Konsequenzen eines eigenmächtigen Vorgehens des Vermieters:
Strafrecht:
- Nötigung (§ 240 StGB)
- Hausfriedensbruch (§ 123 StGB)
- u.U. versuchte oder vollendete Erpressung (§ 253 StGB)
Zivilrecht:
- selbst bei irrtümlicher Selbsthilfe Schadensersatz (§ 231 BGB)
- Wiedereinsetzung in den Besitz der Wohnung (§ 859 BGB)
20