Skript Immobilienwirtschaft I - von Petra Schuster

Mieterhöhung nach Modernisierung
Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierung:
bisher in § 3 MHG geregelt
jetzt Neuregelung in § 559:
§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser
bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er
nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten
Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf
die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Erläuterung:
1.
Die fehlende Ankündigung hindert die Mieterhöhung nicht prinzipiell. Bei diesem Grundsatz bleibt
es. Es bleibt auch bei den zahlreichen Streitigkeiten zu diesem Thema. Allerdings ist hiermit in
vielen Fällen eine zeitliche Verzögerung des Wirksamwerdens um weitere sechs Monate verbunden
(s.u.).
2.
Weiterhin sind 11% der Modernisierungskosten umlegbar, ohne Begrenzung auf die Amortisation.
An der Problematik einer „modernisierenden Instandhaltung“ hat sich nichts geändert! Daher muss
weiter auf saubere Kostentrennung und Kostendarlegung geachtet werden. Der RE des KG
Berlin vom 17.8.2000 (ZMR 2000, 760), wonach bei Einsparungen von Heiz-Energie eine
Wärmebedarfsberechnung beizufügen sei, wurde durch den BGH zwischenzeitlich aufgehoben
(BGH v. 10.4.2002, NZM 2002, 519).
3.
An der Struktur der einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter hat sich nichts geändert.
Vielmehr hat sich in diesem Punkt sogar eine Klarstellung ergeben. Statt wie früher „... kann
verlangen ...“ – was durchaus missverständlich war – heißt es nun „... kann erhöhen ...“.
4.
Im Gleichklang mit der Inhaltsvorschrift für das Ankündigungsschreiben ist nun auch bei der
Mieterhöhungsvorschrift die enge Begrenzung auf die Einsparung von Heiz-Energie entfallen.
Vielmehr sind auch hier jetzt alle Formen von Energieeinsparung gemeint.
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