Gecina - Rapport annuel 2005

Comptes annuels
Patrimoine en vente ou cessible à court terme
Les immeubles en vente ou destinés à être cédés à court terme sont valorisés par référence à leur valeur d’expertise ou à leur
valeur de réalisation sur le marché et font l’objet d’une dépréciation si ce montant est inférieur à la valeur nette comptable.
Les méthodes d’évaluation retenues par les experts indépendants sont les suivantes :
• les immeubles tertiaires sont valorisés selon les trois méthodes combinées suivantes :
– la première méthode est celle de la comparaison directe par les prix au mètre carré, à l’unité pour les parkings ;
– la seconde méthode est celle de la capitalisation des revenus nets ;
– la troisième méthode est celle de l’actualisation des flux futurs (discounted cash flow) sur une période de dix ans ;
Une analyse bail par bail est faite pour les deux approches par le revenu.
La valeur d’expertise retenue repose sur la moyenne arithmétique des résultats provenant de ces trois méthodes
différentes. Dans le cas où une différence de plus de 10 % apparaît entre les résultats de ces trois méthodes il est procédé
à une analyse au cas par cas avant de fixer la valorisation retenue.
• la valorisation des immeubles résidentiels est déterminée par l’utilisation de deux méthodes :
– la première méthode est celle de la comparaison directe par les prix au mètre carré habitable ou à l’unité pour les
parkings ;
– la seconde méthode est celle de la capitalisation des revenus bruts.
Comme le prévoyait l’avis du Comité d’Urgence du Conseil National de la Comptabilité du 11 juin 2003, les baisses de
valorisation en bloc hors droits des immeubles, avaient été corrigées à hauteur de 9 173 m€ au 31 décembre 2004 et
26 074 m€ au 31 décembre 2003 par imputation sur l’écart de réévaluation enregistré à l’ouverture de l’exercice.
Par ailleurs une dépréciation complémentaire nette de 3 861 m€ avait été dotée en 2004 sur ces immeubles pour cause
d’insuffisance de l’écart de réévaluation.
L’avis du Comité d’Urgence du Conseil National de la Comptabilité du 11 juin 2003 ne s’appliquant qu’aux exercices 2003
et 2004 toutes les dépréciations 2005 impactent le résultat de l’exercice.
3.1.3 • Provisions pour gros entretien et grandes visites
Le règlement CRC 2002-10, modifié par le règlement CRC 2003-07, prévoit pour les dépenses de gros entretien et de grandes
visites, soit la constitution de provisions, soit la comptabilisation en composants.
GECINA a choisi d’opter pour la méthode des provisions.
Au regard des programmes pluriannuels, aucune provision pour les dépenses de gros entretien et de grandes visites n’est
à constituer par GECINA.
Le coût des travaux réalisés au titre de l’entretien des immeubles et de la remise en état des locaux sont inscrits dans les
charges de l’exercice. Les travaux de rénovation sont immobilisés.
3.2 • Immobilisations financières
Les titres de participation figurent au bilan à leur coût de souscription ou d’acquisition, à l’exception de ceux qui, détenus
au 1 er janvier 2003, ont fait l’objet de la réévaluation.
Les frais d’acquisition des titres antérieurement comptabilisés en charges à répartir sont depuis l’application du règlement
CRC 2004-06 comptabilisés en charges et non inclus dans le coût d’acquisition des immobilisations financières.
Cette rubrique enregistre notamment la participation de GECINA dans des sociétés détenant du patrimoine locatif (participation
en capital et avances non capitalisées).
Il n’est pratiqué une dépréciation de ces titres ou créances que s’il est justifié d’une moins-value par rapport à la valeur d’usage.
Celle-ci est déterminée en considération de plusieurs facteurs : actif net comptable corrigé, rentabilité, valeur stratégique pour
le Groupe.
Les actions propres détenues par la Société sont inscrites à ce poste, exceptées celles affectées spécifiquement en
couverture des options d’achat attribuées aux salariés et mandataires sociaux et figurant en valeur mobilières de placement.
GECINA • Rapport annuel 2005 • 119