Gecina - Rapport annuel 2005

• L’immeuble du 122, avenue du Général Leclerc à Boulogne (92), qui représente un investissement de 37,4 M€ pour une
surface de 11 411 m 2 , dont l’achèvement devrait intervenir en juin 2006.
• Le Centre commercial Beaugrenelle à Paris 15 e . Ce projet développé en commun avec APSYS, dans le cadre d’une
association 50 %-50 %, portant sur 45 000 m 2 de surface commerciale (GLA) pour un investissement total de l’ordre de
125 M€ pour GECINA, devrait être achevé pour une ouverture du nouveau centre commercial en 2009.
• L’immeuble du 37, rue du Louvre à Paris 2 e , ancien siège du Figaro, représente un investissement total de 62,8 M€ pour
une surface de 8 196 m 2 . Sa restructuration devrait être achevée au début de l’été 2008.
• A Lyon, l’aménagement de Labuire, zone d’aménagement concerté de 140 000 m 2 , dont 68 000 m 2 d’activité commerciale
et 64 000 m 2 de logements et 8 000 m 2 d’équipements publics dans le cadre d’une association 60 % GECINA et 40 %
Société Lyonnaise de Banque. L’opération d’aménagement doit se dérouler sur 7 ans, son prix de revient prévisionnel étant
évalué à 34 M€.
En outre GECINA a signé un accord de partenariat avec Hines pour le développement de 40 000 m 2 de surfaces de bureaux
à Boulogne-Billancourt et à La Défense (Courbevoie) dans les Hauts-de-Seine représentant un investissement de 308 M€.
La livraison de ces actifs s’échelonnera sur 2008 et 2009.
2 • Les cessions
Les ventes réalisées par le Groupe GECINA au cours de l’exercice 2005 se sont élevées à 500,3 M€ (hors activité marchand
de biens). Du fait de la mise en juste valeur des immeubles de placement dans les comptes consolidés, les cessions n’ont
pas entraîné la constatation de plus-values significatives dans le compte de résultat (23,4 M€ hors frais de vente).
Les ventes en bloc, d’un montant total de 365,5 M€, ont porté sur 20 immeubles de bureaux pour un montant 317,8 M€
et 4 immeubles résidentiels pour 47,7 M€. Les ventes par lots se sont élevées à 134,8 M€ et ont porté sur 690 logements.
3 • Une politique active de valorisation du patrimoine
Aux investissements décrits précédemment s’ajoutent les travaux réalisés dans le cadre de la politique de valorisation du
patrimoine. Pour l’exercice 2005, le montant des travaux immobilisés au titre des rénovations effectuées au cours de
l’exercice ont représenté 86,6 M€.
4 • Expertise du patrimoine
L’ensemble du patrimoine du Groupe GECINA fait l’objet chaque année d’une expertise au 30 juin et au 31 décembre par
un collège de trois experts indépendants : CB Richard Ellis Bourdais, Atisreal Expertise, et Foncier Expertise.
Suivant les recommandations de l’Autorité des marchés financiers, ces expertises ont été réalisées selon des méthodes
reconnues et homogènes d’une année sur l’autre sur la base des prix nets vendeurs, c’est-à-dire hors frais et droits. Les
actifs acquis depuis moins de 6 mois à la date de clôture n’ont pas été expertisés.
4.1 • Immeubles tertiaires
a) Méthodes de valorisation
Les trois méthodes suivantes ont été appliquées pour estimer la valeur bloc des immeubles tertiaires :
• la première méthode est réalisée par comparaison directe par les prix au m 2 , à l’unité pour les parkings,
• la seconde méthode est effectuée par capitalisation des revenus nets,
• la troisième méthode est celle de l’actualisation des flux futurs (discounted cash flow) sur une période de dix ans.
Une analyse bail par bail est réalisée pour les deux approches par le revenu.
La valeur d’expertise retenue par immeuble repose sur la moyenne arithmétique des résultats provenant de ces trois
méthodes. Dans le cas où une différence de plus de 10 % apparaît entre les résultats de ces trois méthodes il est procédé
à une analyse au cas par cas avant de fixer la valorisation retenue.
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