Gecina - Rapport annuel 2005

Rapport de gestion 2005
l’annulation et la renégociation d’un ensemble de contrats de couverture représentant un coût de 24,2 M€. Cette opération
d’arbitrage devrait permettre à GECINA de bénéficier dans les années à venir d’un coût de la dette moins élevé.
La valorisation de la dette à la valeur de marché dégage pour sa part au 31/12/2005 une moins-value potentielle
supplémentaire de 50M€ contre 67,4M€ à la fin de l’année 2004.
Sur la base du portefeuille de couvertures existant et compte tenu des conditions contractuelles au 31/12/2005, une
hausse des taux d’intérêt de 1 % aurait un impact négatif de 15 M€ sur les charges financières de l’exercice 2006. Une baisse
des taux d’intérêt de 1 % aurait, quant à elle, un impact positif de 5 M€ sur ces mêmes charges financières.
Pour éviter tout risque de contrepartie, GECINA ne réalise des opérations de couverture qu’avec des banques de premier
rang.
Le coût moyen de la dette au cours de l’exercice 2005 s’établit à 4,63 % contre 4,37 % en 2004, étant rappelé que l’exercice
2004 a bénéficié de l’impact favorable de la gratuité des ressources correspondant aux obligations convertibles dont la
conversion est intervenue en cours d’année (358 M€, prime de remboursement comprise). Par ailleurs, le coût de la dette
a supporté en 2005 les conséquences d’une sur-couverture temporaire et du maintien à un niveau relativement élevé des
lignes de crédit non utilisées durant les premiers mois de l’année, du fait de la réalisation essentiellement au cours du
4 e trimestre 2005 des investissements prévus.
S’appliquant à un encours moyen de financement de 2 762 M€ en 2005, contre 2 767 M€ en 2004, la charge financière
nette consolidée de l’exercice 2005 ressort à 123 M€ contre 118,7 M€ pour l’exercice précédent.
Garanties données
Le montant de la dette consolidée garantie par des sûretés réelles (hypothèques, privilèges de prêteur de deniers, promesses
d’affectation hypothécaire) s’élève à 445 M€ à fin 2005. A la suite des acquisitions réalisées au cours du 4 e trimestre 2005, le nombre
d’immeubles financés par crédit-bail est passé de trois à sept, représentant au 31/12/2005 un montant total de 425 M€.
Ainsi, au 31/12/2005, le montant total des garanties accordées représente 5,06 % seulement de la valeur totale (bloc) du
patrimoine détenu pour un ratio de 20 % autorisé dans les différentes conventions de crédit.
Solvabilité
La situation financière de GECINA au 31/12/2005 satisfait très largement les différentes limites susceptibles d’affecter les
conditions de rémunération ou des clauses d’exigibilité anticipée, prévues dans les conventions de crédit.
Le tableau ci-dessous résume les principaux ratios financiers prévus dans les contrats :
NORME DE RÉFÉRENCE SITUATION AU 31/12/2005
Dette financière nette / Valeur réévaluée du patrimoine (bloc) maximum 50 % (*) 36,7 %
Excédent Brut d’Exploitation (hors cessions) / Frais financiers minimum 2,25/2,50 (*) 3,16
Valeur des garanties / Valeur du patrimoine (bloc) maximum 20 % 5,06 %
Valeur minimum du patrimoine détenu (bloc) minimum 6 000 M€ 8 793 M€
(*) Sauf exception temporaire.
Avec des ressources de provenances diversifiées, un niveau d’endettement qui ne représente que 36,7 % d’un patrimoine
dont la valeur bloc est de 8,8 Md€ et 34 % de sa valeur par lots (9,5 Md€), GECINA dispose d’une forte capacité financière
lui permettant de conduire activement sa politique de développement.
Notation
Le 22 juin 2005, à l’issue de l’offre publique d’achat réalisée par METROVACESA au 2 e trimestre 2005, et en dépit de la solidité
de la situation financière de GECINA, l’agence Standard & Poor’s a révisé à la baisse la notation à long terme de GECINA
en la passant de la note “A-”, qu’elle lui avait attribuée le 21 février 2005, à la note “BBB-”avec perspective stable. La notation
à court terme “A-3” a de ce fait été attribuée.
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