Gecina - Rapport annuel 2005

Comptes consolidés
Une analyse bail par bail est faite pour les deux dernières approches.
La valeur d’expertise retenue repose sur la moyenne arithmétique des résultats provenant de ces trois méthodes différentes.
Dans le cas où une différence de plus de 10 % apparaît entre les résultats de ces trois méthodes il est procédé à une analyse
au cas par cas avant de fixer la valorisation retenue.
La valorisation en bloc des immeubles résidentiels est déterminée par l’utilisation de deux méthodes :
• la comparaison directe par les prix au mètre carré habitable ou à l’unité pour les parkings en définissant une valeur en bloc
pour l’ensemble de l’immeuble ;
• la capitalisation des revenus bruts.
Les immeubles acquis depuis moins de 6 mois ne font généralement pas l’objet d’une expertise indépendante à la date
d’arrêté.
Les immeubles de placement en cours de réaménagement sont comptabilisés à la juste valeur.
Les immeubles en construction ou acquis en vue de leur restructuration dans la perspective de leur exploitation future
en tant qu’immeubles de placement restent par application de l’IAS 16 valorisés au coût historique majoré des travaux et
des frais financiers capitalisés jusqu’à l’achèvement des travaux et sont comptabilisés en immeubles en cours.
Les immeubles de placement faisant l’objet d’une restructuration relèvent de l’IAS 16 pendant la durée des travaux.
En conséquence, ils sont valorisés à leur valeur, au bilan d’ouverture de l’exercice, de leur mise en restructuration, majorée
des travaux et des frais financiers capitalisés jusqu’à l’achèvement de la construction et sont comptabilisés en immeubles
en cours.
3.1.2 • Actifs destinés à la vente (IFRS 5)
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe a entrepris de céder un actif ou un groupe d’actifs, il le classe en tant
qu’actif détenu en vue de la vente en actifs courants au bilan pour sa dernière juste valeur connue.
Les immeubles inscrits dans cette catégorie continuent à être évalués selon le modèle de la juste valeur de la manière suivante :
• Immeubles mis en vente en bloc : valeur d’expertise en bloc hors droits, sous déduction des frais et commissions
nécessaires à leur cession.
• Immeubles sous promesse de vente : valeur de vente inscrite dans la promesse de vente sous déduction des frais et
commissions nécessaires à leur cession.
• Immeubles mis en vente par lots : valeur d’expertise en lot après prise en compte des divers coûts, délais et aléas qui seront
supportés du fait de leur commercialisation.
3.1.3 • Immeubles d’exploitation et autres immobilisations corporelles (IAS 16)
Conformément à l’IAS 16, l’immeuble du siège social situé 14-16, rue des Capucines est valorisé à son prix de revient. Il fait
l’objet d’amortissement selon la méthode des composants, chaque composant étant amorti sur sa durée d’utilité (de 10 à
60 ans).
Les autres immobilisations corporelles sont enregistrées au coût d’acquisition et sont amorties sur des durées de 3 à 10 ans.
La valeur comptable d’un actif est immédiatement dépréciée pour le ramener à sa valeur recouvrable lorsque la valeur
comptable de l’actif est supérieure à sa valeur recouvrable estimée. La valeur recouvrable de l’immeuble d’exploitation est
déterminée à partir des expertises indépendantes décrites en note 3.1.1.
3.1.4 • Immobilisations incorporelles (IAS 38)
Les immobilisations incorporelles correspondent essentiellement à des logiciels.
Les coûts liés à l’acquisition de licences de logiciels sont inscrits à l’actif sur la base des coûts encourus pour acquérir et
pour mettre en service les logiciels concernés. Ces coûts sont amortis sur la durée d’utilité estimée des logiciels (entre trois
et cinq ans).
GECINA • Rapport annuel 2005 • 83