Poster i selvangivelsen mv. - Skattebetalerforeningen

BOLIG OG FRITIDSEIENDOM
168
Eks. 4 Tomannsbolig
Skattyter eier en eiendom som består av to familieleiligheter. Den ene leiligheten leies ut
i 12 måneder for kr 10 000 per måned (årlig utleieverdi kr 120 000).
Eieren bor i den andre familieleiligheten. Den er betydelig mindre, og har en leieverdi
på kr 5 000 per mnd. Eieren leier ut denne leiligheten i 5 måneder for kr 5 000 per måned,
og bruker den selv de resterende 7 måneder. Boligen er blitt regnskapslignet de siste 6 år.
Driftskostnadene, forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold mv. i løpet av året utgjør
kr 100 000. Vedlikeholdskostnadene som knytter seg til den utleide familieleiligheten
utgjør kr 30 000. De øvrige driftskostnadene, herunder ytre vedlikehold, kr 70 000, knytter
seg ikke til noen bestemt del av boligen og blir derfor å fordele mellom skattepliktige utleieinntekter,
kr 145 000, og leieverdien av eierens egen boligdel multiplisert med de antall
måneder eieren har bodd der selv, kr 35 000 (7 måneder á kr 5 000).
Skattemessig virkning:
Boligen skal regnskapslignes da eieren har leid ut hele sin egen leilighet for mer enn
kr 20 000. Svaret ville blitt det samme om han bare hadde leid ut en større del av egen
leilighet for mer enn kr 20 000.
Alle leieinntektene er skattepliktige. Det gis fradrag for kr 30 000 i vedlikeholdskostnader,
da disse gjelder den utleide familieleiligheten. Av de øvrige driftskostnadene, som ikke knytter
seg til noen bestemt del av bygningen, kan 145 000/180 000 trekkes fra, dvs. kr 56 389.
3.7 Møblert utleie
Ved møblert utleie føres leien opp som inntekt. Du har imidlertid krav på fradrag for møblenes/utstyrets
kostpris direkte eller gjennom avskrivninger. Krever du avskrivning på møblene,
kan det brukes en saldoavskrivningssats på inntil 20 %. Om avskrivninger, se emnet Avskrivninger.
Du har også krav på fradrag for kostnader til vedlikehold av møblene/utstyret.
Ligningsmyndighetene vil ofte godta et skjønnsmessig fradrag i stedet for vedlikeholdsfradrag/avskrivningsfradrag
på møbler/utstyr. Når leiligheten er fullstendig møblert, settes
fradraget ved skjønn normalt til 15 % av brutto husleieinntekt dersom utleieperioden er
kortvarig (i inntil tre år), og skattyter selv bruker innboet før og etter utleieperioden.
3.8 Føring i selvangivelsen
Når boligen skal regnskapslignes, skal skjema RF-1189 fylles ut og vedlegges selvangivelsen.
Overskudd skal føres i post 2.8.2, og underskudd i post 3.3.12.
For skattytere som har flere utleieeiendommer kan utleien være så omfattende at leieinntektene
blir ansett som næringsinntekt. I slike tilfeller skal skjema RF-1189 ikke fylles
ut. I stedet skal næringsoppgave sendes inn. Næringsinntekten hører inn under post 2.7.
Ligningsmyndighetene har som utgangspunkt lagt til grunn at det foreligger næringsvirksomhet
hvis utleien omfatter minst fem leiligheter som leies ut til bolig- og fritidsformål.
4 Hva lønner seg, fritaksligning eller
regnskapsligning?
Når utleieinntektene er skattefrie, får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader, kommunale
avgifter, og andre kostnader ved driften av boligen. Rentekostnader som vedrører boligen
kan imidlertid trekkes fra i selvangivelsen sammen med dine øvrige rentekostnader.