Poster i selvangivelsen mv. - Skattebetalerforeningen

BOLIG OG FRITIDSEIENDOM
Skal boligen etter reglene fritakslignes, men du ser at regnskapsligning ville gitt et bedre
skattemessig resultat, kan du ikke velge den gunstigste ligningsmåten. Hvis du derimot ved
årets begynnelse har vurdert hvilken ligningsmåte som vil være den gunstigste for deg, kan
du tilpasse deg reglene. Du kan da sørge for at utleiens omfang gir den ligningsmåte du vil
være mest tjent med, se eksempel nedenfor. Det presiseres at utleiens varighet ikke har
noen betydning for hvilken ligningsmåte som skal anvendes. Utleiens varighet vil imidlertid
være avgjørende for om det skal gis fradrag for vedlikehold eller ikke. Dette gjelder likevel
bare det første året med regnskapsligning etter at boligen i din eiertid er blitt fritakslignet,
og utleieperioden er under 183 dager, se pkt. 3.5.1 og eksempel nedenfor.
Eks. 5 Enebolig som eieren selv bebor
Lise planlegger å leie ut ca. halve boligen (regnet etter utleieverdien) i ca. et halvt år.
Hun regner med å få kr 10 000 per måned i utleieinntekter, dvs. kr 60 000 for et halvt år.
Huset ble kjøpt i 1990 og var i meget dårlig stand. Hun planlegger derfor å gjennomføre
omfattende vedlikehold av boligen. Lises bolig ble i 2004 prosentlignet og i 2005-2008
fritakslignet.
Før hun bestemmer seg for hvor stor del av boligen hun vil leie ut, vil hun undersøke
hvilke skattemessige virkninger fritaksligning og regnskapsligning vil gi.
Velger hun å leie ut en større del av boligen, vil utleieinntektene være skattepliktige da
de vil overstige kr 20 000. Siden boligen i det foregående år er blitt fritakslignet, vil hun
måtte leie ut i minst 183 dager i løpet av inntektsåret 2009 for å få fradrag for vedlikeholdskostnader
i dette året. Hvor stor del av vedlikeholdskostnadene som da kan trekkes
fra, se pkt. 3.5.2.
Hvis Lise leier ut en større del av boligen i for eksempel 183 dager, vil hun kunne kreve
fradrag for en del av vedlikeholdskostnadene. Den skattemessige virkning vil da bli:
Inntekter:
Utleieinntektene er skattepliktige fordi en større del
av boligen er utleid for mer enn kr 20 000 ............................................... kr 60 000
Fradrag:
Vedlikeholdskostnader som knytter seg til utleiedelen .......... kr 100 000
Siden boligen tidligere år er blitt fritakslignet/prosentlignet,
kan bare en del av vedlikeholdskostnadene trekkes fra, se pkt. 3.5.2
Vedlikeholdsfradraget må reduseres med
(kr 100 000 – kr 10 000) x 50 %, dvs. ............................... kr 45 000
Fradragsberettigede vedlikeholdskostnader ......................... kr 55 000 – kr 55 000
Andre driftskostnader som knytter seg til utleiedelen (se pkt. 3.6) ........... – kr 8 000
Underskudd ...................................................................................... – kr 3 000
Hvis Lise sørger for å ikke leie ut en større del av boligen (regnet etter leieverdien), vil
utleieinntektene være skattefrie, men hun får da ikke fradrag for kostnadene til vedlikehold
og andre driftskostnader. Renteutgifter som skyldes lån på boligen vil imidlertid alltid
kunne trekkes fra.
I eksempelet vil Lise være tjent med å leie ut en større del av boligen i minst 183 dager,
slik at hun kan få fradrag for vedlikeholdskostnader. Boligutleien vil da gi underskudd
(kr 3 000), som hun kan kreve fradrag for. Hadde for eksempel utleieinntektene vært en
del høyere eller vedlikeholdsutgiftene en del lavere, vil boligutleien gitt skattepliktig overskudd.
Hun burde da ha leid ut mindre enn halve boligen. Boligen ville da ha blitt fritakslignet,
og hun ville ikke blitt beskattet for overskudd ved utleien.
Når Lise skal vurdere hva hun totalt sett er mest tjent med, må hun vurdere skattebesparelsen
opp mot eventuell reduksjon i utleieinntekter.
169