Bruksanvisningar för tillvaron, del II - Boksidan

När det gäller bostadsrättsföreningar är situationen lite speciell. På det sättet att ofta har både
föreningen och de enskilda medlemmarna lån på huset. Det finns flera anledningar till detta,
främst:
- Man har lagt en del av medlemmarnas kostnad för köpet av fastigheten på föreningen för att
det inte skulle förefalla allt för dyrt att bli medlem.
- Föreningen har tagit lånen för att bekosta en renovering eftersom de fått räntebidrag av
staten för detta.
Men det som talar emot detta är att de enskilda medlemmarna får en viss reduktion av
inkomstskatten för sina räntekostnader om lånen är deras egna, vilket de inte kan få på
föreningens lån. Därför väljer en del bostadsrättsföreningar som har lån numera att skifta ut
lånet på medlemmarna och därefter sänka avgiften i motsvarande grad. Vilket kan vara värt
att fundera på för föreningar med stora lån och utan tillgångar (hyreslägenheter) som i
framtiden kan säljas och därmed skapa kapital till att lösa lånen. En fördel utöver den direkta
ekonomiska effekten är att det kan öka bostadsrätternas värde att föreningen kan skryta med
att den är skuldfri. En annan fördel är medlemmarna under vissa omständigheter kan dra av
kapitaltillskottet vid beräkning av eventuell reavinst då de säljer respektive bostadsrätt.
En annan sak som är speciell med bostadsrättsföreningar beträffande den ekonomiska
förvaltningen är att de kan antingen vara äkta privatbostadsföretag (= äkta
bostadsrättsförening) eller oäkta privatbostadsföretag (=oäkta bostadsrättsförening).
I en äkta bostadsrättsförening betalar föreningen ingen skatt på eventuellt överskott på
avgifterna från bostadsrätterna, utan bara på överskott 27 från eventuella hyresförhållanden.
.27. Överskottet= hyrorna – hyresrätternas andel av fastighetskostnaderna (sophämtning, el, vatten,
räntor mm). Andelen är normalt densamma som de uthyrda utrymmenas andel av totalytan.
Om föreningen däremot är oäkta betraktas den av Skatteverket som ett fastighetsbolag och
den betalar den skatt på överskottet från både bostadsrätter och hyresförhållanden. Och om
hyresintäkterna är så stora att avgifterna är väldigt låga kan bostadsrättsinnehavarna till och
med bli förmånsbeskattade.
För att en förening ska betraktas som äkta av Skatteverket skall summan av
bruksvärdeshyrorna 28 för bostadsrätterna samt hyrorna för parkeringsplatser och dylikt till
medlemmar som är fysiska personer utgöra minst 60% av:
(bruksvärdeshyrorna 28 för bostadsrätterna samt hyrorna för parkeringsplatser och dylikt till
medlemmar som är fysiska personer) + (de riktiga hyresintäkterna) + (bruksvärdeshyrorna 28
för bostadsrätter som innehas av juridiska personer) + lokalhyror + (hyror för reklam-
/antennplats) + (hyror för parkeringsplatser och dylikt till icke medlemmar).
Dvs: Det är en äkta brf. om ”gula intäkter” = 0,6 x (”gula” + ”turkosa” intäkter).
28.
Bruksvärdeshyran per kvadratmeter framgår numera av fastighetstaxeringen för varje
flerfamiljshus.
278