Geschäftsbericht 2011 - Investor Relations - Peach Property Group

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Die Bewertung der Entwicklungsliegenschaften erfolgte
durch Wüest &Partner. Wüest &Partner bewertete alle Projektemit
Hilfe der DCF-Methode als Residualwerte. Der Residualwert
ist der Wert,der sich aus der Differenz der realisierbarenVerkaufserlöse
undder noch offenen Erstellungskosten
zum Bewertungsstichtag ergibt. Die Bewertung erfolgte per
Bilanzstichtag (alle Entwicklungsliegenschaften).
Renditeliegenschaften
Der Marktwert der Renditeliegenschaften beträgt per 31. Dezember
2011 totalTCHF21605 (Vorjahr: TCHF 7454).
Der Marktwert wird aufgrund der DCF-Methode ermittelt.
Dabeiwerden alle in der Zukunftzuerwartenden Nettoerträge
auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert. Bei den Mietzinsen
bildendie aktuellen Mietzinseund dievertraglichenKonditionen
die Ausgangssituation für die Berechnung. Der Bewertungsraum
erstreckt sich ab dem Bewertungsdatum auf 100
Jahre. Nach Ablauf der befristeten Mietverträge wird das
Marktniveau mit einem Indexierungsgrad von 80% fürdie Ertragsprognose
berücksichtigt. Für die Zahlungsñüsse wird
davon ausgegangen, dass diese bei Geschäftsnutzungen
vierteljährlich vorschüssig erfolgen,bei Wohnungsnutzungen
monatlich vorschüsssig. Bei den Betriebskosten (eigentümerlastig)
wird davon ausgegangen, dass vollständig getrennte
Nebenkostenabrechnungen geführt werden und
somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert
werden. Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und
Instandhaltungskosten) berücksichtigen den aktuellen Zustand
der Liegenschaft und werden mittels Benchmarks
sowie Erfahrungswerten und davon abgeleitet Modellrechnungen
ermittelt. Sieñiessen in den ersten10Jahren zu 100%
und abdem 11. Jahr nur imAusmass der werterhaltenden
Investitionen indie Berechnung mit ein. Die Diskontierung
beruht auf einem risikogerechten realen Zinssatz.Dabei wird
von einem risikolosen Zinssatz ausgegangen, welcher mit
liegenschaftsspezióschenFaktorenwie Immobilienrisiko(Immobilität
des Kapitals), Lage und Objektqualität der Liegenschaft
sowie allfällig weiteren Zuschlägen ergänzt wird. Bei
der Bewertung, welche die Grundlage für die Marktwerte per
31. Dezember 2011 ist, wurde ein durchschnittlicher Diskontierungssatz
von 5% für die Renditeliegenschaft in der
Schweiz (Vorjahr: 5,0%) sowie ein durchschnittlicher Diskontierungssatz
von 5,5% (Vorjahr: keine Renditeliegenschaft in
Deutschland)fürDeutschland angewendet.
Im Rahmen einerSensitivitätsanalyse wurdedie Veränderung
des Marktwerts inAbhängigkeit des Diskontsatzes geprüft.
Bei einer Erhöhung der Diskontsätzeum0,2% würde sich der
Marktwertder Renditeliegenschaften per31. Dezember2011
um 4% bzw. um TCHF 945 (Vorjahr: 4,7% oder um TCHF 350)
reduzieren.Umgekehrt würdeeineReduktion der Diskontsätze
um 0.2% zu einerErhöhungdes Marktwerts um 5% bzw. um
TCHF 1014 (Vorjahr: 5,08%bzw.TCHF380)führen.Fürweitere
Informationensiehe hierfürAnhang19.
Aktive latenteSteuern
Es wurden alle latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen
der Peach Gruppe aktiviert. Per 31. Dezember 2011 sind
TCHF 5494 (Vorjahr: TCHF 2600) latente Steuerguthaben
aktiviert. DieBeurteilungder Aktivierungsfähigkeitberuhtauf
Annahmen in Bezug auf zukünftig realisierbare Gewinne und
der steuerlichenAnrechenbarkeit der Verlustvorträge.ImNovember
2011 fand in der PeachPropertyGroup AG durch das
kantonale Steueramt die Bücherrevision der Geschäftsjahre
2008–2009 sowie die Prüfung der Verlustverrechnung der
Geschäftsjahre 2001–2007 statt. Aufgrund der umfangreichen
Prüfung steht eine Stellungnahme bzw. ein Resultat
noch aus. Das Management geht davon aus, dass keine besonderen
Massnahmen notwendigsind.