NEUBAU UND SANIERUNGGenossenschaftlicher Ansatz bei Bau und Mitglie<strong>de</strong>rkommunikationWarten auf „Myrica” – ein innerstädtischer Neubau entstehtDie Berliner Genossenschaft Berolina setzt <strong>de</strong>rzeit ihr größtes Neubauprojekt seit rund 40 Jahren um.Auf <strong>de</strong>m ehemaligen Mauerstreifen entstehen fast 100 bezahlbare und energieeffiziente innerstädtischeWohnungen. Das Projekt schließt nicht nur eine Baulücke, son<strong>de</strong>rn steht auch für das städtebaulicheZusammenwachsen <strong>de</strong>r Stadtteile Mitte und Kreuzberg.Kristin MüllerVorstandsreferentinWohnungsbaugenossenschaft„Berolina” eGBerlinIn <strong>de</strong>n vergangenen 13 Jahren hat die Wohnungsbaugenossenschaft„Berolina” eG insgesamt siebenNeubauvorhaben realisiert – sechs davon inBerlin-Mitte. In <strong>de</strong>r Regel han<strong>de</strong>lte es sich dabeium bauliche Nachverdichtungen <strong>de</strong>r Genossenschaftssiedlung<strong>im</strong> Heinrich-Heine-Viertel.Während bislang in <strong>de</strong>n einzelnen Bauvorhabenzwischen 20 und 40 Wohnungen in ein o<strong>de</strong>r zweiHäusern errichtet wur<strong>de</strong>n, setzt die Berolina aktuelldas größte Neubauprojekt seit <strong>de</strong>n 1970erJahren um. Auf ehemaligen Mauergrundstückenin Berlin-Mitte entstehen fünf Wohnhäuser mitinsgesamt 95 Wohnungen; eine Tiefgarage bietetmehr als 80 Parkplätze für <strong>de</strong>n ruhen<strong>de</strong>n Verkehr.Der Neubau heißt Myrica. Dies ist die historischeBezeichnung für einen Teil <strong>de</strong>r späteren Luisenstadt(heute Berlin-Mitte und -Kreuzberg) undgleichzeitig <strong>de</strong>r Name einer <strong>im</strong>mergrünen Pflanze.Damit spiegelt „Myrica“ gleich zwei wesentlicheStandortmerkmale wi<strong>de</strong>r: Dies ist zum einen dieLage <strong>de</strong>s Neubaus <strong>im</strong> Zentrum <strong>de</strong>r Hauptstadt,zum an<strong>de</strong>ren symbolisiert <strong>de</strong>r Name das grüneQuartier <strong>de</strong>r Genossenschaftssiedlung.Planung kostet ZeitVom Grundstückserwerb bis zur Grundsteinlegungvergingen insgesamt zwölf Jahre. Zwargehörte ein kleiner Teil <strong>de</strong>s Baufel<strong>de</strong>s bereits seit<strong>de</strong>n 1950er Jahren zur Wohnungsbaugenossen-Quelle: BerolinaVisualisierung <strong>de</strong>s Küchenbereiches einer 5-Z<strong>im</strong>mer-Wohnung18 <strong>12</strong> | <strong>2013</strong>
Die Neubauten entstehen zwischen Sebastianstraße und Heinrich-Heine-Straße, unmittelbar an <strong>de</strong>r ehemaligen Berliner Mauerschaft, <strong>de</strong>r überwiegen<strong>de</strong> Teil wur<strong>de</strong> allerdingserst ab 2000 erworben. Da die Eigentumsverhältnissegera<strong>de</strong> bei <strong>de</strong>n Mauergrundstücken kompliziertsind, musste die Berolina mit <strong>de</strong>m Bundund einer großen Eigentümergemeinschaft verhan<strong>de</strong>ln.Schrittweise wuchs das Baugrundstückauf insgesamt fast 10.000 m 2 an. Um an diesemzentralen Standort beson<strong>de</strong>ren Einfluss auf dasBaugeschehen zu haben, erließ das Land Berlinbereits früh einen B-Plan, auf <strong>de</strong>ssen Basis intensiveAbst<strong>im</strong>mungen zur städtebaulichen Figur mit<strong>de</strong>m Stadtplanungsamt stattfan<strong>de</strong>n. Der gesamteAbst<strong>im</strong>mungsprozess für die Anordnung und dieKubatur <strong>de</strong>r Neubauten nahm insgesamt drei Jahrein Anspruch. Im Ergebnis fügt sich „Myrica“ sowohlbehutsam in das städtebauliche Umfeld einund knüpft mit ihren bewusst geplanten Freiräumean <strong>de</strong>n Charakter <strong>de</strong>r bestehen<strong>de</strong>n Genossenschaftssiedlungan.Nachhaltigkeit – <strong>im</strong>mer auf <strong>de</strong>r AgendaImmobilien wer<strong>de</strong>n in Deutschland in <strong>de</strong>r Regelfür eine sehr langfristige Nutzung errichtet undwer<strong>de</strong>n 100 Jahre o<strong>de</strong>r sogar länger bewohnt. InAnbetracht dieser Nutzungszeiträume ist es ausSicht <strong>de</strong>r Berolina wichtig, einen guten und zeitgemäßenStandard zu realisieren – z. B. bei <strong>de</strong>n Wohnungsgrößen,<strong>de</strong>n Balkonen, <strong>de</strong>n Aufzügen, aberauch bei <strong>de</strong>r technischen Wohnungsausstattung.Vor <strong>de</strong>m Hintergrund sich kontinuierlich entwickeln<strong>de</strong>rEnergiepreise sowie eines steigen<strong>de</strong>nökologischen Bewusstseins stellen Mieter zu<strong>de</strong>mhöhere Anfor<strong>de</strong>rungen an das energetische Niveau<strong>de</strong>r Wohnhäuser. Mit „Myrica“ errichtet die Berolina<strong>de</strong>shalb erstmals beson<strong>de</strong>rs energieeffizienteHäuser <strong>im</strong> KfW-55-Standard. Zu <strong>de</strong>n ökologischenAnfor<strong>de</strong>rungen einer Stadt <strong>im</strong> 21. Jahrhun<strong>de</strong>rt gehörtneben <strong>de</strong>r energetischen Effizienz <strong>de</strong>r Gebäu<strong>de</strong>auch die Planung ausreichen<strong>de</strong>r Grünflächen undFreiräume. Dies gilt beson<strong>de</strong>rs für die Stadtzentren,die in vergangenen Jahrhun<strong>de</strong>rten oftmalsHaus 1 an <strong>de</strong>r Sebastianstraße<strong>im</strong> Sommer <strong>2013</strong>stark verdichtet entwickelt wur<strong>de</strong>n. Gleichzeitigstehen die Stadtzentren vor <strong>de</strong>r Herausfor<strong>de</strong>rung,<strong>de</strong>n Anfor<strong>de</strong>rungen <strong>de</strong>s motorisierten Individualverkehrsgerecht zu wer<strong>de</strong>n, <strong>de</strong>r auch Stadtbewohnernoch für viele Jahrzehnte begleiten wird. Ausdiesem Grund gehört <strong>de</strong>r Bau einer Tiefgarage zumKonzept <strong>de</strong>r Wohnanlage. Die Tiefgarage entspanntnicht nur die Parksituation am Standort, son<strong>de</strong>rnermöglicht es gleichzeitig, einen möglichst großenFrei- und Grünflächenanteil zu realisieren. Auf dieseWeise wird die ökologische Qualität <strong>de</strong>r Genossenschaftssiedlungerhalten.Nachhaltige Entwicklungund darstellbare Miete – ein Gegensatz?Während höhere Ausstattungsstandards <strong>de</strong>r Wohnungen,gemessen an <strong>de</strong>n Gesamtkosten <strong>de</strong>s Neubaus,nur einen geringen Anteil ausmachen, sinddie Energieeffizienz und <strong>de</strong>r Bau <strong>de</strong>r Tiefgarageerhebliche Kostenfaktoren. Für bei<strong>de</strong> Maßnahmengilt aber auch: jetzt o<strong>de</strong>r nie, da die Nachrüstung<strong>de</strong>s KfW-55-Standards in einem Bestandsgebäu<strong>de</strong>nicht darstellbar wäre und <strong>de</strong>r rückwirken<strong>de</strong> Einbaueiner Tiefgarage technisch nicht umgesetztwer<strong>de</strong>n kann. Finanziell ist dadurch die Belastungaktuell höher, in die Zukunft projiziert aberrechnen sich die Mehrausgaben. Die umfassen<strong>de</strong>nMaßnahmen zur Steigerung <strong>de</strong>r Energieeffizienzwie auch das hohe Qualitäts- und Ausstattungsniveausowie die Tiefgarage tragen dazu bei, dassdie Berolina ein ökologisch, ökonomisch und sozialnachhaltiges Projekt umsetzen kannDie Berolina investiert langfristig und damit ingroßem Umfang in die Nachhaltigkeit <strong>de</strong>s Projektes.Mit „Myrica“ realisiert sie trotz<strong>de</strong>m einenWohnungsneubau mit mo<strong>de</strong>ratem Mietniveau: DieNettokaltmiete wird durchschnittlich mit 10 € m 2kalkuliert. Im Mietenkonzept wur<strong>de</strong>n allerdingsalle Wohnungen differenziert betrachtet. Ziel wares, eine ausgewogene Mietenstruktur zu entwickeln,von <strong>de</strong>r z. B. große Familienwohnungenprofitieren.Kommunikation entschei<strong>de</strong>ndfür Vermietung95 Wohnungen zu vermieten, heißt für die Berolina,50 % <strong>de</strong>r durchschnittlichen Jahresvermietungsleistungzusätzlich zu erbringen. Ausdiesem Grund war es erfor<strong>de</strong>rlich, möglichstfrühzeitig mit <strong>de</strong>r Vermietung zu beginnen, umso <strong>de</strong>n Vermietungsprozess über einen längerenZeitraum zu strecken und auf diese Weise auch<strong>de</strong>n (personellen) Aufwand besser dosieren zukönnen. Eine Zielsetzung dabei war auch, bereits1,5 Jahre vor <strong>de</strong>r Fertigstellung <strong>de</strong>s Vorhabenserste rechtsverbindliche Mietverträge abzuschließen,um <strong>de</strong>n Vermarktungsprozess besser planenzu können. Die künftigen Bewohner von<strong>12</strong> | <strong>2013</strong>19