Leben im Taut-Denkmal 12 2013 - Haufe.de

WEG-RECHTBGB § 307Abnahme des Gemeinschaftseigentumsdurch den ErstverwalterEine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungeneines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme desGemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbarenErstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGBunwirksam.BGH, Urteil vom 12.9.2013, VII ZR 308/12Bedeutung für die PraxisDie WEG als Verband, vertreten durch ihren Verwalter, ist im Sinne dersog. Aktivlegitimation befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängelnsowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum geltendzu machen. Sieht die Abnahmeklausel vor, dass der Erwerber unwiderruflicheine bestimmte Person bevollmächtigen muss bzw. bereits tatsächlichbevollmächtigt, ist sie unwirksam. Die vom Bauträger geschuldete Leistungentgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu befinden,ist allein Sache der Erwerber, denen es überlassen bleiben muss, den zurAbnahme Berechtigten jederzeit selbst frei zu bestimmen.Das kann nicht durch Formularklauseln in allen Erwerbsverträgenumgangen werden.Dr. Olaf Riecke, HamburgBGB § 1004; WEG §§ 14 Nr. 1, 15Videoüberwachung in einerWEG-AnlageEine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen auf den eigenenSondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden. DasLandgericht Hamburg (ZMR 2011, 288) erlaubt – in Mietsachen – sogar,dass eine Videokamera auch den von allen Nutzern in Anspruchgenommenen Hausflur erfassen dürfe. Nach Ansicht des BGH (ZMR2011, 734) genügt die theoretische Möglichkeit einer manipulativenVeränderung der Anlage nicht. Ein Nachteil liege erst vor, wenneine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichendwahrscheinlich ist.AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 9.1.2013, 539 C 7/12(n.rkr; Vergleich in 2. Instanz)Bedeutung für die PraxisSelbst bei dem Vorliegen einer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehendenBeeinträchtigung bzw. Verletzung des Persönlichkeitsrechtsanderer Wohnungseigentümer steht es grds. im Ermessen des Störers, wieer den rechtswidrigen Zustand beendet. Ob ein Wohnungseigentümer eineVideokamera betreiben darf, ist oft auch von Regelungen in der konkretenGemeinschaftsordnung abhängig. In jedem Fall bedarf es einerEinzelfallbetrachtung; generelle Lösungen verbieten sich.Dr. Olaf Riecke, HamburgWEG § 22; BGB § 1004Rückbauanspruch trotz Verjährungdes Anspruchs gegen den Handlungsstörer?1. Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt,kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kostenaller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung ander Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat.2. Ein Vertrauensschutz des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaftscheitert, wenn kurz nach dem Erwerb bereits ein vorbereitenderGrundsatzbeschluss gefasst wurde.3. Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann nicht auchaußerhalb einer förmlichen Beschlussfassung erklärt werden (vgl.bereits LG Hamburg, DW 3/2013, S. 78).LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12Bedeutung für die PraxisUmstritten ist noch immer die vom LG Hamburg erneut (vgl. bereits LGHamburg, DW 3/2013, S. 78) bejahte Frage, ob bauliche Veränderungenseit 1.7.2007 nur noch durch Beschluss genehmigt werden können. Imvorigen Verfahren war die Revision zugelassen worden. Die eingeschränkteWirkung einer Anspruchsverjährung gegen den Handlungsstörer wirdhier vom Gericht herausgestellt und in der Praxis oft übersehen. Aber: Dienicht unter Bestandsschutz stehende störende Baumaßnahme bleibt trotzVerjährung des Anspruchs gegen den Handlungsstörer rechtswidrig undkann deshalb noch beseitigt werden. Allerdings muss die Gemeinschaftdie Rückbaumaßnahme dann kostenmäßig zulasten aller Eigentümer umsetzen.Wenn der ursprüngliche Störer noch Mitglied derGemeinschaft ist, muss er pro rata nach § 10 Abs. 8 WEGauch mitbezahlen.Dr. Olaf Riecke, HamburgWEG §§ 10, 13Neuordnung der Sondernutzungsrechtean Pkw-AbstellflächenDer Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, bestehendeSondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen neu zu ordnen, greiftin den Kernbereich des Sondereigentums ein und ist daher mangelsBeschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13Bedeutung für die PraxisSchon die erste Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20.9.2000 zurBeschlusskompetenz (ZMR 2000, 771) betraf Sondernutzungsrechte.Diese können weder durch Beschluss begründet, aufgehoben oder geändertwerden. Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot ergibt sich – wie hier –oft bereits aus der unpräzisen Formulierung des Beschlusses, der meist aufVorarbeiten der WEG-Verwaltung beruht. Das OLG Oldenburg (ZMR 2005,814) verneinte eine hinreichende Bestimmtheit für den Begriff „zuordnungsfähigeKosten”. Die Regelung lasse nicht erkennen,welche Kosten denn als zuordnungsfähig gelten sollten.Dr. Olaf Riecke, Hamburg12 | 201387