Leben im Taut-Denkmal 12 2013 - Haufe.de

RECHTkommt es auf die Auslegung des Räumungsvergleichs und die Würdigungaller Umstände des Einzelfalles an. Ob Schadensersatzansprüche wegenvorgetäuschten Eigenbedarfs entfallen, wenn die Parteien die Beendigungdes Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs vereinbarten, nachdem derMieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen – wie hier – ausdrücklich bestrittenhat, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Im vorliegendenFall scheiden gesetzliche oder vertragliche Schadensersatzansprüche aus,weil der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs durchden Vergleich gerade beigelegt werden sollte. Im Übrigen bestätigt die Klägerindies selbst in der Klageschrift, wonach „aufgrund der Unsicherheit derKlägerin, ob die Eigenbedarfskündigung greifen werde” Ersatzwohnraumgesucht und dann der Vergleich abgeschlossen wurde. Hier ist jedenfallsaufgrund des im Vorprozess bestrittenen Eigenbedarfs nicht davon auszugehen,dass die Klägerin in der sicheren Vorstellung die Wohnung geräumthat, materiell hierzu auch verpflichtet zu sein. Sofern die Klägerin – wie hier– auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem sieErsatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzichtauch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehendenEigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegtwerden. Eventuelle nachvertragliche Pflichten sind imÜbrigen durch die Generalklausel des Vergleichs in Wegfallgekommen.Dieb oder irgendein Dritter Missbrauch mit dem entwendeten Schlüsseltreiben. Mietvertragsklauseln, die eine verschuldensunabhängige Ersatzpflichtfür einen Schlüsselverlust vorsehen, benachteiligen den Mieterdaher unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB. Der klagegegenständlicheSchadensersatzanspruch folgt aber aus §§ 280 Abs. 1, 249Abs. 2, 257 BGB. Der Beklagte hat durch die Nichtrückgabe eines der ihmvom Kläger überlassenen Schlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht(§ 546 Abs. 1 BGB) verletzt, die sich auch auf mitvermietetes Zubehörder Mietsache erstreckt. Diese Vertragsverletzung ist vom Beklagten auchzu vertreten. Umstände, die die dahingehende gesetzliche Vermutungwiderlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind weder vorgetragen nochersichtlich. Die endgültige Vorenthaltung eines dem Mieter anvertrautenWohnungsschlüssels geht über den vertragsgemäßen Mietgebrauch, indessen Rahmen der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen derMietsache nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB), hinaus. Hierbei kommtes nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlagetatsächlich und zeitnah ausgewechselt hat. Denn soweit erdies unterlässt, handelt er auf eigenes Risiko.Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, HamburgRechtsanwalt Heiko Ormanschick, HamburgBGB §§ 249, 257, 280, 307Schadensersatzanspruch des Vermietersbei Verlust eines zu einer Schließanlagegehörenden SchlüsselsZu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörendenSchlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellungdes fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichenKosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenndie Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird.LG Heidelberg, Urteil vom 24.6.2013, 5 S 52/12(Revision zugelassen)Bedeutung für die PraxisDer vom Kläger verfolgte Schadensersatzanspruch ergibt sich allerdingsnicht unmittelbar aus § 1 Nr. 2 Abs. 5 Satz 2 des von den Parteien unterschriebenenschriftlichen Mietvertrags, wonach der Mieter bei Verlusteines Schlüssels verpflichtet ist, auf Verlangen des Vermieters die Kostenfür entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kostenund auch die Kosten für den Austausch der Schlüssel zu übernehmen,sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass Missbrauch ausgeschlossenist. Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Dies ist imZweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedankender gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zuvereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Klausel begründet einenverschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, den der Mieternur abwenden können soll, wenn er den Ausschluss des Missbrauchs desverlorenen Schlüssels nachweist. Kann er hingegen nur nachweisen, dasser den Schlüssel ohne sein Verschulden verloren hat, etwa durch einennicht auf einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters beruhenden Diebstahl,soll er weiterhin haften, solange er nicht auch ausschließt, dass derBGB § 558Mieterhöhung für ein Reihenhaus;EinfamilienhauszuschlagEin Sachverständigengutachten zur Ortsüblichkeit der Miete mussbei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrumvon Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. DerZuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dassder Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist alsderjenige einer Wohnung. Der Zuschlag ist deshalb nicht durch denoberen Spannenwert begrenzt.BGH, Urteil vom 3.7.2013, VIII ZR 359/12Bedeutung für die PraxisDie ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten,die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraumvergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in denletzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGBabgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben istein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnittder üblichen Entgelte darstellen soll. Diese Anforderung ist nicht erfüllt,wenn nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentumein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden. Miteinem Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die inden ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben.Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass derNutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenigeeiner Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung undLage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz,Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag istdeshalb nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt.Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg86 12 | 2013