Ausgabe 06/2022

Advertorial
Verkürzte Abschreibung
von Gebäuden
Nachweispflicht. Nachweis einer kürzeren Abschreibungsdauer durch ein Gutachten.
I
m Betriebsvermögen können Gebäude
ohne Nachweis der Nutzungsdauer über
eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer
von 40 Jahren (2,5 % AfA) abgeschrieben
werden. Im Falle der Nutzung des Gebäudes für
Wohnzwecke beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer
66,67 Jahre (1,5 % AfA). Im außerbetrieblichen
Bereich, bei Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung, beträgt die Nutzungsdauer
immer 66,67 Jahre (1,5 % AfA). Im ersten und
zweiten Jahr der Nutzung gibt es noch eine erhöhte
Abschreibungsmöglichkeit (dreifache beziehungsweise
zweifache AfA der vorstehenden
Werte).
Detailliertes bautechnisches Gutachten
Der Steuerpflichtige kann eine kürzere Abschreibungsdauer
anwenden. Diesbezüglich
kommt es aber zu einer Beweislastumkehr. Der
Steuerpflichtige muss die kürzere Nutzungsdauer
nachweisen, dies hat in der Regel durch
ein Sachverständigengutachten zu erfolgen.
Bei diesem Gutachten handelt es sich um eine
Expertise über den technischen Bauzustand.
Ein Verkehrswertgutachten ist nicht ausreichend.
Gründe für eine kürzere Gebäudenutzungsdauer
können zum Beispiel ein schlechter
Bauzustand, schlechte Bauausführungen
oder besondere statische Probleme darstellen.
In einem kürzlich vom Bundesfinanzgericht
(BFG) entschiedenen Fall wurden die wesentlichen
Bedingungen für die steuerliche Anerkennung
zusammengefasst (BFG 22. 08. 2022,
RV/1100038/2020). Ein besonders wesentlicher
Punkt ist der Bewertungsstichtag. Das
Gutachten muss auf den voraussichtlichen
Beginn der Nutzung erstellt werden. Ein Gutachten,
das eine Bewertung zwei Jahre später
vornimmt, ist methodisch verfehlt und es
wurde entsprechend im konkreten Fall die kürzere
Nutzungsdauer nicht anerkannt. Wichtig
ist auch, dass im Gutachten eine konkrete
Beschreibung des Bauzustands erfolgt. Eine
bloße Besichtigung ist nicht ausreichend. Es
hätte vielmehr eine Baustoff- oder Bauteilprüfung
vorgenommen werden müssen. Schlussendlich
braucht es noch eine nachvollziehbare
Ableitung der kürzeren Restnutzungsdauer
aus dem Befund. Ein bloß allgemeiner Bezug
auf die augenscheinlichen Erscheinungen und
deren Auswirkungen ist nicht ausreichend.
Zusammengefasst ist daher festzuhalten, dass
ein Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer
möglich ist, diese aber detailliert mittels eines
technischen Gutachtens nachgewiesen werden
muss.
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Harald Galla,
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei
LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf
Immobilientransaktionen.
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