Hornbach Holding AG Konzern

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34 HANDEL UND IMMOBILIEN – IMMOBILIENAKTIVITÄTEN DER HORNBACH-GRUPPE IMMOBILIENAKTIVITÄTEN DER HORNBACH-GRUPPE Die geschäftlichen Aktivitäten der HORNBACH-Gruppe können grundsätzlich in zwei Bereiche unterteilt werden: das Handelsgeschäft sowie das Immobiliengeschäft. Die Handelsaktivitäten sind primär in den Teilkonzernen HORNBACH- Baumarkt-AG und HORNBACH Baustoff Union GmbH angesiedelt. Der HORNBACH-Konzern verfügt darüber hinaus über einen erheblichen Immobilienbesitz. Hierbei handelt es sich überwiegend um Einzelhandelsimmobilien, die primär von den operativen Einheiten im Konzern genutzt werden. Die Immobilien befinden sich sowohl im Eigentum der HORNBACH-Baumarkt-AG als auch der HORNBACH Immobilien AG und deren Tochtergesellschaften. Die Aktivitäten auf dem Immobiliensektor sind aus der geschäftspolitischen Entscheidung heraus entstanden, dass rund die Hälfte der Verkaufsfläche, auf der Einzelhandel betrieben wird, im Eigentum des Konzerns stehen sollte. Vor diesem Hintergrund wurde im Laufe der Jahre ein Team erstklassiger Spezialisten auf dem Gebiet der Immobilienentwicklung aufgebaut. Von der Grundstückssuche über die Bearbeitung der komplexen Genehmigungsverfahren bis hin zu Bauplanung sowie Vergabe und Überwachung der Baudurchführung werden alle Anforderungen der Immobilienentwicklung national und international kompetent abgedeckt. Dieses über die Jahre gewonnene Know-how ist zu einem entscheidenden strategischen Wettbewerbsvorteil von HORNBACH geworden. Die Spezialisten für die Standortentwicklung sowie die mit der Bauplanung, Baudurchführung und der Einrichtung neuer Märkte betrauten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind im Teilkonzern der HORNBACH-Baumarkt-AG beschäftigt und arbeiten auch im Auftrag der Schwestergesellschaft HORNBACH Immobilien AG. Als Teil der Finanzierung des zügigen Ausbaus des Filialnetzes von Bau- und Gartenmärkten wurde bereits im Jahr 1998 damit begonnen, bei Bedarf Mittel durch Sale & Leaseback- Transaktionen freizusetzen. Die so gewonnenen liquiden Mittel stellen eine der vielen Säulen für die Finanzierung des künftigen Unternehmenswachstums dar. Aufgrund der weiterhin hohen Liquiditätsausstattung der HORNBACH-Gruppe kam dieses Finanzierungsinstrument im Geschäftsjahr 2012/2013 wie bereits im Vorjahr nicht zum Einsatz. Auch unter Berücksichtigung der wiederkehrenden Sale &- Leaseback-Transaktionen gilt die übergeordnete Strategie, rund die Hälfte der für betriebliche Zwecke genutzten Immobilien, gemessen an der Verkaufsfläche, im Eigentum zu halten. So stehen zum Bilanzstichtag 28. Februar 2013 rund 55 % (Vj. 53 %) der insgesamt im Einzelhandel genutzten Verkaufsflächen (rund 1,6 Mio. qm) im Eigentum eines Konzernunternehmens. Die restlichen 45 % (Vj. 47 %) der Verkaufsflächen sind entweder von Dritten gemietet (43 %) oder von Dritten mit Rückkaufrecht geleast. In Einzelfällen (2 %) wurde das Grundstück gemietet (Erbpacht). Die Anteile der im Eigentum befindlichen Verkaufsflächen in Höhe von 55 % verteilen sich auf den Teilkonzern HORNBACH- Baumarkt-AG (26 %) sowie den Teilkonzern HORNBACH Immobilien AG (29 %). Zum Bilanzstichtag 28. Februar 2013 hat der Teilkonzern HORNBACH Immobilien AG 40 großflächige Bau- und Gartenmärkte im In- und Ausland mit einer Verkaufsfläche von 459.321 qm sowie ein Logistikzentrum langfristig an die HORNBACH-Baumarkt-AG vermietet bzw. untervermietet. Zwischen der HORNBACH Immobilien AG und der HORNBACH HOLDING AG besteht ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag. Für das letzte Geschäftsjahr wurde ein Betrag in Höhe von 26,7 Mio. € (Vj. 22,5 Mio. €) abgeführt. Im Teilkonzern HORNBACH-Baumarkt-AG werden zum Bilanzstichtag insgesamt 138 Bau- und Gartenmärkte im In- und Ausland betrieben. Hiervon stehen 37 Objekte mit einer Verkaufsfläche von 414.880 qm im Eigentum der HORNBACH- Baumarkt-AG bzw. einer ihrer Tochtergesellschaften. Die als Bau- und Gartenmärkte genutzten Einzelhandelsflächen im Konzern der HORNBACH HOLDING AG betragen zum Bilanzstichtag insgesamt 1.597.949 qm. Die Eigentumsverhältnisse stellen sich gemessen an den Verkaufsflächen zum Bilanzstichtag 28. Februar 2013 wie folgt dar:
HANDEL UND IMMOBILIEN – IMMOBILIENAKTIVITÄTEN DER HORNBACH-GRUPPE 35 Anzahl der Märkte Verkaufsfläche in qm Anteil in % Eigentum Teilkonzern HORNBACH-Baumarkt-AG 37 414.880 26,0 Teilkonzern HORNBACH Immobilien AG 40 459.321 28,7 Zwischensumme Eigentum 77 874.201 54,7 Grundstück gemietet, Gebäude im Eigentum 4 34.968 2,2 Operatives Leasing (Miete) 57 688.780 43,1 Gesamtsumme 138 1.597.949 100,0 In Neustadt an der Weinstraße hat die HORNBACH Immobilien AG ein Verwaltungsgebäude an die HORNBACH HOLDING AG und verschiedene Tochtergesellschaften vermietet. In Bornheim bei Landau ist ein Fachmarktzentrum mit über 4.700 qm Verkaufsfläche an renommierte Einzelhandelsketten vermietet. Weiterhin verfügen die HORNBACH Immobilien AG und die HORNBACH-Baumarkt-AG über eine Anzahl von Optionen zum Erwerb von weiteren Grundstücksflächen an erstklassigen Standorten im In- und Ausland. Überdies befinden sich Grundstücke im In- und Ausland, die ebenfalls zur Nutzung als Einzelhandelsstandorte vorgesehen sind, bereits im Eigentum von Konzernunternehmen. Stille Reserven im Immobilienvermögen Die Teilkonzerne HORNBACH Immobilien AG und HORNBACH- Baumarkt-AG verfügen über hohe stille Reserven in ihren Immobilien. Die bereits fertig gestellten und vermieteten Objekte der HORNBACH Immobilien AG werden in der Bilanz zum 28. Februar 2013 mit einem Buchwert von rund 421 Mio. € ausgewiesen. Bei einem durchschnittlichen Multiplikator von 13 auf Basis der vereinbarten Mieten sowie einem Altersabschlag von 0,6 % p. a. bezogen auf die Anschaffungskosten ergibt sich ein rechnerischer Ertragswert in Höhe von 743 Mio. € zum Bilanzstichtag. Nach Abzug des Buchwerts der betreffenden Immobilien (421 Mio. €) errechnen sich auf diese Weise stille Reserven in Höhe von 322 Mio. €. Der Teilkonzern HORNBACH-Baumarkt-AG verfügt zum Bilanz-stichtag 28. Februar 2013 über Immobilien im In- und Ausland, die als Bau- und Gartenmärkte für eigene Zwecke genutzt werden, mit einem Buchwert von rund 466 Mio. €. Auf der Grundlage von innerbetrieblich verrechneten marktgerechten Mieten und einem Multiplikator von 13 sowie einem Altersabschlag von 0,6 % p. a. bezogen auf die Anschaffungskosten errechnet sich für diese Immobilien ein Ertragswert von rund 715 Mio. €. Nach Abzug der Buchwerte (466 Mio. €) ergeben sich rechnerische stille Reserven in Höhe von rund 249 Mio. €. Auf dieser Berechnungsbasis können die in den betrieblich genutzten Immobilien enthaltenen stillen Reserven im Gesamtkonzern auf rund 571 Mio. € geschätzt werden.
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