Andreas Pasewaldt, Nadine Walter, Anne Klein-Hitpaß, Judith Utz

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2.1.4.3 Der Wohnungsmarkt ab 1990
Ende der 80er-Jahre existierte in beiden Teilen Berlins ein stark reglementierter und
subventionierter Wohnungsmarkt. Nach dem Mauerfall und der Wiedervereinigung
haben sich die Rahmenbedingungen komplett geändert. Auf Grundlage des erwarteten
Wirtschafts- und Bevölkerungswachstums prognostizierte man für den Wohnungsbau
einen zusätzlichen Bedarf von bis zu 400000 (Kapphan, Häußermann,
2000: S.96) Wohneinheiten. Eine weitere Herausforderung war die Sicherung großer
Teile des Wohnungsbestandes. In den östlichen Bezirken bedurften sowohl der Altbau-
als auch Neubaubestand (Plattenbau) einer umfassenden Sanierung.
Nach 1990 herrschte auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine völlig neue Situation.
Der staatlich kontrollierte Wohnungsbestand in Ostberlin wurde nun erstmals in
privates Eigentum überführt. Eine besondere Stellung nahm dabei die Restitution,
d.h. der Anspruch der Alteigentümer auf Rückübertragung von Gebäuden, ein.
Durch ungeklärte Besitzansprüche, verzögerte sich teilweise die Sanierung der maroden
Altbausubstanz in vielen Gebieten. Dies bot zum einen Spielraum und gesellschaftliche
Nischen für Subkulturen. So entstanden, größtenteils im Bezirk Friedrichshain,
direkt nach der Wende viele besetzte Häuser. Andererseits verschlechterte
sich die Wohnungssituation zunehmend durch das Bevölkerungswachstum. Der
Fehlbestand in ganz Berlin betrug 1990 ca. 100000 Wohnungen, 1992 sogar rund
150000 Wohnungen (Krätke, Borst, 2000: S.168).
Die Folge waren deutlich steigenden Preise. Innerhalb von drei Jahren verdoppelte
sich die Mieten für neu abgeschlossene Verträge. Beim Mietniveau neu errichteter
Wohnungen war Berlin im Bundesvergleich noch vor Frankfurt/M. und München
spitze (Krätke, Borst, 2000: S.168). Aber auch die Bestandsmieten, vor allem im
Neubau, verzeichneten ein deutliches Wachstum.
Jedoch gab es Unterschiede zwischen Ost- und Westberlin. Da im Westteil schon
1988 die ortsübliche Vergleichsmiete eingeführt wurde, waren die Preisanstiege
noch deutlicher. Allerdings galt auch hier noch bis 1994 die Regelung, nachdem die
Bestandsmieten jährlich um maximal 5% steigen durften. Im Ostteil dauerten die
Schritte zur Öffnung des Marktes, durch die Abschaffung des Belegungsrecht-
Gesetzes 1996 und die Einführung der ortsüblichen Vergleichsmiete 1998, noch
etwas länger.
Mit der Öffnung ins Berliner Umland wandelte sich der Berliner Wohnungsmarkt
von einem städtischen zu einem regionalen Markt (Schnur, 1999: S.6). Aufgrund der
politischen Teilung war erst seit der Wende eine Suburbanisierung und Stadt- Landwanderung
für den Westteil der Stadt möglich. Gleichwohl wuchsen auch die Anreize
für die Ostberliner Bevölkerung ins Umland zu ziehen. Das Berliner Umland
weist eine relativ geringe Bevölkerungsdichte bei gleichzeitig hohen bebaubaren
Flächenpotential auf. Außerdem lagen die Bodenpreise im Umland nach der Wiedervereinigung
auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Aufgrund dieser Tatsache hat
sich die Abwanderungstendenz besonders seit Mitte der 90er Jahre außerordentlich
verstärkt.
Seit 1990 wurden im Berliner Umland Wohnflächen für 100000 Wohneinheiten
(WE) ausgewiesen und genehmigt, wovon bis 1998 schon insgesamt 60000 WE
erstellt wurden. Rund 66 Prozent davon sind Mietwohnungen in Geschossbauten
(Krätke, Borst, 2000: S.170).
Da besonders viele „Umzügler” Erwerbstätige mit Kindern waren/sind, bedeutet dies
einen erheblichen finanziellen Ausfall für Berlin, einerseits durch Steuerminderein-
Geographisches Institut
Gebhardt, D.; Schnur, O. (Hrsg.):
Wohnmobilität und Lebensstile
Arbeitsberichte Nr. 90, 2003