Andreas Pasewaldt, Nadine Walter, Anne Klein-Hitpaß, Judith Utz

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In allen Wohnungsmarktsegmenten deutete das Transaktionsvolumen im Jahr 2000
im Verglich zu den Vorjahren auf eine zurückgegangene Nachfrage hin. Nach der
förderungs- und abschreibungsbedingten Sonderkonjunktur der Vorjahre spiegelt
sich hierin aber auch die weitere Normalisierung des Marktes wider.
Da der soziale Wohnungsbau deutlich zur Finanzkrise in Bonn und Berlin beitrug,
wurde er 1999 ohne Reformansätze eingestellt und der Sozialwohnungsbau wurde in
frei finanzierten Wohnungsbau umdefiniert.
Ein Paradigmenwechsel innerhalb der Wohnungsbaupolitik vom Mieterwohnungsbau
zum Eigentumswohnungsbau setzte ein. Das Ziel war eine Steigerung bis zum
Jahre 2000 von 8% auf 16% der Eigentumshaushalte durch Umwandlung von Mietwohnungen
und inner-städtische Bestandsverdichtung durch den Neubau von Eigentumswohnungen/
-heimen (Senatsbeschluss am 10.08.99 für Stadtentwicklung).
Das Neubauvolumen hat sich im Jahr 2000 gegenüber dem Vorjahr auch nochmals
entscheidend reduziert. Die stärksten Einbrüche gab es im Geschosswohnungsbau,
während das Einfamilienhaussegment konstant blieb. Dabei gewann das Bauvolumen
in zentralen und innerstädtischen Bezirken Berlins gegenüber den Außenbezirken
an Bedeutung.
Die Sanierung des Altbaus nimmt bei abnehmender Neubautätigkeit einen immer
größeren Stellenwert ein. Insbesondere Kapitalanleger engagieren sich in den zentral
gelegenen Sanierungsgebieten der östlichen Bezirke. Neben der Nutzung von Steuervorteilen
bilden dabei mittelfristige Wertsteigerungspotenziale zumindest in den
guten Wohnlagen das Motiv für einen Kauf. Die Kaufpreise gingen im Jahr 2000
zwischen 5 bis 10% zurück. Das trotzdem im Vergleich zum Berliner Umland hohe
Grundstückspreisniveau führt dazu, dass gerade junge Familien eher Alternativen
auf Brandenburger Gebiet (innerhalb des äußeren Berliner Autobahnringes) suchen.
2.1.6.3 Entwicklung des Preisniveaus
2000/2001 stagnierte das Mietpreisniveau insgesamt. Die Mieten für sanierte, zentral
gelegene Altbauwohnungen blieben konstant oder zeigten eine leicht steigende Tendenz.
Dagegen mussten Neubauten in den östlichen Außenbezirken stärkere Einbußen
hinnehmen.
Das Kaufpreisniveau von Neubauten ist jedoch grundsätzlich leicht gesunken, wobei
die einfachen und mittleren Lagen der westlichen Bezirke am stärksten verloren
haben. Ältere Bestandsobjekte in guten Lagen konnten dagegen leicht steigende
Preise verzeichnen. Das Preisniveau in den östlichen Bezirken blieb konstant. Trotz
des knappen Angebotes in bestimmten Teilbereichen (z.B. gute Wohnlagen in den
südwestlichen Bezirken oder in Frohnau) ist der Markt käuferfreundlich. Der Wettbewerb
im Neubausegment wird nicht mehr nur über den Preis geführt, da Qualität
und Individualität bei den Kunden einen höheren Stellenwert erfahren. In dem durch
Kapitalanleger bestimmten Markt für Eigentumswohnungen in den Stadtteilen
Prenzlauer Berg und Friedrichshain sind die Preise und Umsätze stabil geblieben,
während die von Eigennutzern bevorzugten Lagen (z.B. Mitte, Wilmersdorf) einen
Nachfrage- und Preisrückgang zu verzeichnen haben, sich mittlerweile aber auf dem
erreichten Niveau konsolidiert haben.
Im Vergleich zu anderen westdeutschen Großstädten ist sowohl das Miet- als auch
das Kaufniveau relativ niedrig.
Geographisches Institut
Gebhardt, D.; Schnur, O. (Hrsg.):
Wohnmobilität und Lebensstile
Arbeitsberichte Nr. 90, 2003