Andreas Pasewaldt, Nadine Walter, Anne Klein-Hitpaß, Judith Utz

8
2.1.2 Einflussfaktoren auf die Miethöhe
In ihrem 1975 erschienen Buch „Ökonomische und politische Determinanten der
Wohnraumversorgung” entschlüsseln Brede, Kohaupt und Kujath die Interdependenzen
zwischen Wohnungsmarkt und Politik. Als Grundlage werden die auf normale
Marktmechanismen gründenden Einflussfaktoren auf Baukosten und damit verbunden
die Miethöhe erklärt. Die Höhe der Mieten ist demzufolge abhängig:
von der Höhe der Baukosten,
vom marktüblichen Zinssatz,
von der Höhe der Grundrente (Bodenpreis),
vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage
Investitionen auf dem Wohnungsmarkt erfolgen in der Regel so: Ein Bauherr kauft /
pachtet den Grund und Boden. Für das Bauvorhaben nimmt er bei einer Bank einen
Kredit in Form einer Hypothek auf. Die fertiggestellten Wohnungen werden vermietet.
Die Mieter zahlen Mietzins an den Vermieter. Dieser Mietzins beinhaltet die
Rückzahlung des Darlehens plus Zinsen, Grundrente (Pacht), Bewirtschaftungskosten,
Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.
Karl Marx formulierte das in seinem Buch „Das Kapital” folgendermaßen: „Der
Verleiher erhält periodisch Zins und einen Teil des verbrauchten Werts des fixen
Kapitals selbst, ein Äquivalent für den periodischen Verschleiß. Und am Ende der
Frist kehrt der unverbrauchte Teil des verliehenen fixen Kapitals in natura zurück”
(K. Marx zit. nach Brede, Kohaupt, Kujath, 1975).
Letztlich lässt sich festhalten, mit steigenden Zinsen steigen die Mieten bzw. sinkt
die Bautätigkeit, was zu einer Krise auf dem Wohnungsmarkt führen kann.
2.1.3 Staatliche Wohnungspolitik
Um die Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten zu gewährleisten und
negative Effekte auf dem freien Markt auszugleichen, gibt es eine staatliche Wohnungspolitik.
Häußermann und Siebel äußern sich dazu folgendermaßen: „Zentrale Leitlinie für
die bundesrepublikanische Wohnungspolitik wurde eine Dreiteilung des Instrumentariums
für eine ´soziale´ Wohnungsversorgung:
die Fortsetzung des ´sozialen´ Wohnungsbaus,
die Förderung der individuellen Eigentumsbildung,
die finanzielle Unterstützung von Marktteilnehmern ´mit Problemen´ durch das
Wohngeld” (Häußermann u. Siebel, 1996).
2.1.3.1 Die Filteringtheorie
Die Filteringtheorie besagt, dass die Verbesserung der Wohnungsversorgung einkommensschwacher
Haushalte durch die Förderung von Eigentumsbildung einkommensstarker
Haushalte zu erfolgen hat.
Dies geschieht folgendermaßen: Einkommensstarke Haushalte ziehen aufgrund
staatlicher Förderungen beim Eigenheimbau aus qualitativ hochwertigen Mietwoh-
Geographisches Institut
Gebhardt, D.; Schnur, O. (Hrsg.):
Wohnmobilität und Lebensstile
Arbeitsberichte Nr. 90, 2003