immobilien - Fokus

einen dürfte die Kreditvergabe durch den
fragilen Bankensektor weiterhin beschränkt
bleiben, nachdem das Wirtschaftswachstum
der vergangenen Jahre in
hohem Maße von der starken Zunahme der
privaten und öffentlichen Verschuldung getragen
wurde. Zum anderen dürften die
meisten Länder als Reaktion auf die Verschlechterung
der Haushaltslage zu kontraktiver
Fiskalpolitik gezwungen sein.
Dies wird auch in den stärkeren Volkswirtschaften,
wie beispielsweise in Polen, den
Aufschwung bremsen. Entsprechend hängt
das kurzfristige Wachstum in hohem Maße
von der externen Nachfrage ab. Auf Grund
des absehbar schwachen Wachstums der
wichtigsten europäischen Exportmärkte
wird aber auch dieser Impuls eher verhalten
ausfallen. Insbesondere die Tschechische
Republik und Ungarn sind stark von der
Nachfrage aus der Eurozone abhängig, da
dort rund 80 Prozent des BIP auf Exporte
entfallen. Polen dürfte auf Grund der hohen
Bedeutung der Binnennachfrage auch
2010 überdurchschnittliche Wachstumsraten
aufweisen. Die polnischen Exporte in
den Euroraum waren 2009 mit einem Anteil
von 44 Prozent des BIP vergleichsweise
klein. Russland ist ebenfalls von der
außenwirtschaft lichen Entwicklung und
insbesondere den internationalen Rohstoffmärkten
abhängig. Die Nähe zu China
und anderen schnell wachsenden asiatischen
Wirtschaften mit starker Nach frage
nach Rohstoffen bietet eine gute Grundlage
für einen starken Aufschwung. Beyerle: „Im
Zusammenhang mit Inflation sehen wir
keine makroökonomischen Risiken. Andere
Emerging Markets, insbesondere in
Asien, haben bereits damit begonnen, ihre
Geldpolitik restriktiver zu gestalten. Für
Polen und die Tschechische Republik erwarten
wir zum Jahresende leicht steigende
Zent ralbankzinsen, während wir in
Ungarn und Russland Spielraum für Zinssenkungen
sehen.“
DER BÜROMARKT. Nachdem die Marktparameter
der osteuropäischen Büromärkte
mehrheitlich in der zweiten Jahreshälfte
2008 ihren oberen Wendepunkt erreicht
hatten, sind in den meisten Zentren die
Leerstände deutlich gestiegen und die Mieten
gesunken. Im Durchschnitt ist die Leerstandsquote
im Jahresverlauf um fast 700
Basispunkte gestiegen. Am stärksten davon
betroffen ist St. Peterburg, wo rund ein
Viertel aller Büroflächen leer stehen. Hingegen
erwies sich der kleine Zagreber Büromarkt
als sehr stabil. Dort ist die Leerstandsquote
sogar von fünf auf drei Prozent
gefallen. Die größten Einbrüche bei den
Spitzenmieten gab es in Moskau (–47 %)
aber auch St. Petersburg, Budapest und
Warschau mussten Abschläge von rund 20
Prozent hinnehmen. Dies sind – mit Ausnahme
von Budapest – auch die Märkte, die
im Zeitraum 2005 bis 2008 die stärks ten
Mietzuwächse zu verzeichnen hatten. Vergleichsweise
robust präsentieren sich bislang
Bukarest, Bratislava, Prag und Zagreb,
wo die Spitzenmieten um sechs bis acht
Prozent fielen. Im vierten Quartal 2009
war in allen Zentren eine Stabilisierung mit
nur sehr geringen Mietrückgängen feststellbar.
Die Ursachen der negativen Entwicklungen
sind nicht nur auf der Nachfrageseite,
sondern auch auf der Angebots-
seite zu suchen. Beispielweise hat sich der
Büroflächenbestand in Moskau, St. Petersburg
und Bukarest zwischen 2005 und
2008 mehr als verdoppelt. Aber auch in den
anderen Märkten waren Flächenzuwächse
von jeweils über 30 Prozent zu beobachten.
Seit dem vergangenen Jahr zeichnete sich
auf der Angebotsseite jedoch eine deutliche
Stabilisierung ab. Infolge von Finanzierungsproblemen
werden aber viele geplante
Objekte nicht realisiert.
EINZELHANDELSMARKT. Die großen Unsicherheiten
hinsichtlich der Beschäftigungs-
und Einkommensentwicklung sowie
die gestiegene Wahrnehmung des
Währungsrisikos (Handelsumsätze in
lokaler Währung, Mieten in Euro) finden
ihren unmittelbaren Niederschlag in den
Strategien der Einzelhändler. Anstelle der
großflächigen Expansionsstrategien der
letzten Jahre wird nun der Fokus auf Standorte
gelegt, die als sicher erachtet werden.
Dies sind vor allem die Top- Lagen in den
Hauptstädten. Dennoch ist auch dort die
Nachfrage deutlich gesunken: Freie Flächen
infolge von Insolvenzen, die Verkürzung
der vormals langen Wartelisten und zusätzliche
Flächen haben vor allem in den
ersten drei Quartalen zu sinkenden Spitzenmieten
geführt, wobei besonders starke
Einbrüche in Budapest und Bukarest zu
verzeichnen waren. In den Shoppingcentern,
insbesondere wenn diese nicht zum
Top-Segment zählen, fielen die Mietrückgänge
noch größer aus. Auch im Einzelhandelssektor
zeichnete sich im vierten Quartal
2009 eine Stabilisierung der Spitzenmieten
ab. >
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