immobilien - Fokus

eines Versehens entsteht, welches jedem – auch einem sonst
sehr sorgfältigen Menschen unterläuft – kann (die rechtzeitige
Nachzahlung des Mietzinses vorausgesetzt) der Verlust
der Wohnung verhindert werden. Fehler des Hauseigentümers
oder der Verwaltung, Fehlbuchungen des Mietzinses, unrichtige,
wenn auch irrtümlich von der Hausverwaltung an den
Mieter erteilte Auskünfte bewirken, dass kein Verschulden
und schon gar kein grobes Verschulden vorliegt.
Bei Mietzinsminderung
ist Vorsicht geboten.
Wenn Beeinträchtigungen im vereinbarten Gebrauch der
Wohnung (das ABGB spricht hier etwas altertümlich vom
bedungenen Gebrauch) gegeben sind, darf der Mietzins gemäß
§ 1096 ABGB gemindert werden. Das Mietzinsminderungsrecht
besteht ex lege, es bedarf also keines Urteilsspruchs oder
einer richterlichen Entscheidung, um Mietzins einbehalten zu
dürfen. Fraglich ist, wie hoch solch ein Einbehalt vorgenommen
werden darf. Dann, wenn die Wohnung überhaupt zu
Wohnzwecken nicht mehr geeignet ist, kann kein vollständiger
Mietzins gerechtfertigt sein, unter Umständen ist in solch
einem Fall gerade noch eine Lagermiete gerechtfertigt, da der
Mieter noch seine Sachen in der Wohnung verwahren kann.
Das Mietzinsminderungsrecht ist stets relativ bzw. verhältnismäßig
sohin von der Art und der Intensität der Beeinträchtigung
abhängig, weshalb größte Vorsicht geboten ist. Bei allen
Fällen der Mietzinsminderung ist es angezeigt, anwaltlichen
Rat oder den Rat der vielen Mieterorganisationen einzuholen.
Wer wegen geringfügigsten Beeinträchtigungen einen vollständigen,
hunderprozentigen Mietzinseinbehalt vornimmt,
läuft Gefahr, wegen Rechthaberei nicht in das Privileg der
Nachzahlung des Mietzinses im Sinne des oben erwähnten
§ 33 Abs. 2 und Abs. 3 MRG zu gelangen. Sofern eine Ausnahme
vom Mietrechtsgesetz vorliegt, greift dieses Schutzinstrumentarium
(überhaupt) nicht.
Fällt die Wohnung bzw. das Geschäftslokal in den Anwendungsbereich
des MRG, kann innerhalb einer Präklusivfrist
von drei Jahren ab Mietvertragsabschluss der Mietzins im
Sinne des § 16 i. V. m. § 37 MRG auch der Höhe nach überprüft
werden. Kaufleute müssen den Mietzins aber (spätestens) bei
Übergabe des Geschäftslokals „rügen“, um dieses Mietzinsüberprüfungsrecht
nicht zu verlieren. .
RICHTWERTMIETZINS. In Wien ist der Mietzins für Wohnungen
der so genannte Richtwertmietzins. Er basiert auf dem für
jedes Bundesland verlautbarten Richtwert und Zu- und Abschlägen
zu diesem. Hier wird individuell spezifisch auf die
Wohnung und die Wohnumgebung abgestellt und durch Sachverständige
(im Gerichtsverfahren) und die Magistratsabteilung
25 im Verfahren vor der Schlichtungsstelle eine Kontrolle
des gesetzlichen Mietzinses vorgenommen.
Der Richtwertmietzins ist ein nach oben gedeckelter Mietzins.
Er soll niedriger als der „angemessene“ Mietzins, welcher pri-
MAI/JUNI 2010
mär bei Geschäftslokalen zur Anwendung gelangt, sein. Der
angemessene Mietzins wiederum ist jener Mietzins, der bei
gewissen Wohnungen, aber insbesonders bei Geschäftslokalen
herangezogen wird. Er bestimmt sich nach Lage, Größe
und Art des Objekts. Der „Friedenskronenzins“ ist eher von
historischem Interesse. Er wurde im letzten Friedensmonat
vor dem Ersten Weltkrieg im Juli 1914 festgesetzt, da die Hyperinflation
während des Krieges nicht die Wohnungsnot vergrößern
sollte – aus diesem Grunde wurden auch die Mieten
eingefroren. Der Kategoriemietzins, welcher bis zum Inkrafttreten
des dritten Wohnrechtsänderungsgesetzes am 1. März
1994 der Standard-Mietzins war und eine starre Regelung der
Mietzinse vorsah sowie wenig individualistisch auf die einzelnen
Wohnungen und ihre oft unterschiedlichen Ausstattungen
eingehen konnte, ist mittlerweile ebenfalls weitgehend
Geschichte.
MIETVORSCHREIBUNG. Der Richtwertmietzins ist nunmehr der für
den Großteil der Wohnungen anwendbare Mietzins. Es gibt zwar
eine Vielzahl an Ausnahmen und dann ist – in Ausnahmefällen
auch für Wohnungen – der angemessene Mietzins heranziehbar.
Generell ist zu bemerken, dass der Richtwertmietzins mit seinem
System eines auf Basis des geltenden Richtwertes (für Wien
derzeit netto EUR 4,73 pro Quadratmeter und Zu- und Abschlägen
je nach unterschiedlicher Lage und Ausstattung der Wohnung)
eine mittlerweile 15-jährige Erfolgsgeschichte hinter sich
hat. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Richtwertgesetzes
gab es in der juristischen Fachliteratur eine Vielzahl an Skeptikern
und Kritikern. Diese haben den Richtwertmietzins als wenig
praktikabel und kaum vorhersehbar gesehen. Das Gegenteil
hat sich im Laufe der Jahre bewahrheitet. Durch den Sockelbetrag
des pro Bundesland veröffentlichten Richtwertes und die
Zu- und Abschläge zum Richtwert ist es möglich, einen individuellen
Mietzins für die jeweilige Wohnung und Wohnumgebung
festzulegen.
Es besteht eine reichhaltige Judikatur, welcher die zuschlagsrelevanten
Sachverhalte genauso entnommen werden können
wie die für Abschläge zum Richtwert maßgeblichen Fakten.
Näheres finden Sie im Fachbuch „Der Mietzins“. Mag. Franz
Strafella, ein gerichtlich beeideter und zertifizierter Immobiliensachverständiger,
und RA Dr. Erich René Karauscheck haben
auf 245 Seiten in einer auf den Mietzins beschränkten Monografie
den Mietzins in all seinen Facetten analysiert. Das Buch ist
im Linde Verlag erschienen – http://www.lindeverlag.at/titel-0-0/
der_mietzins-3874/. �
Der Autor
Dr. Erich René Karauscheck ist ein
auf Immobilienrecht spezialisierter
Partner der Themmer, Toth & Partner
Rechtsanwälte GmbH
1010 Wien, Biberstraße 15
Tel. 01/515 06, Fax 01/515 06-16
erich.karauscheck@ttplaw.at
FOKUS I HOME & BUSINESS 63