immobilien - Fokus

von fertigen Objekten im unteren Marktsegment
und noch zu entwickelnden Projekten.
Damit dürften die goldenen Zeiten
für Immobilienspekulanten zu Ende sein,
die mit einem stetigen Anstieg der Preise
gerechnet haben. In Zukunft sollten nachhaltig
geplante und funktionale Objekte
einen Wettbewerbsvorteil gegenüber den
aktuell am Markt vorhandenen Projekten
haben. Die Kaufkraft seitens der nationalen
Kunden hat nachgelassen, und die überwiegende
Mehrheit der Angebote zielt auf
eine internationale Kundschaft durch den
anstehenden Beitritt zur EU. Diese Situation
wird sicherlich dieses Jahr anhalten
und Kaufinteressenten sollten nicht unter
Zeitdruck handeln. In erster Linie sind für
ausländische Privatinvestoren Wohnungen
und Häuser an der adriatischen Küste wie
auch Grundstücke im Landesinneren von
Istrien interessant. Die aktuell rückläufigen
Verkaufszahlen der Immobilien bieten entschlossenen
Interessenten ein großes Angebot
an aktuellen Wohnbauprojekten wie
auch bestehenden Objekten. Besonders interessante
Standorte werden das verlangte
Preisniveau halten, zweitrangige Standorte
werden mit einer weiteren Entwertung
rechnen müssen. Die derzeit verlangten
Verkaufspreise sollten als Verhandlungsbasis
betrachtet werden. Somit könnte das
ein oder andere Schnäppchen für interessierte
Adria-Liebhaber zu finden sein.
INVESTITIONEN IM TOURISMUSBEREICH. Institutionelle
Investoren betrachten den kroatischen
Immobilienmarkt derzeit abwartend.
Die lokalen Verwaltungen haben
mit einer höheren Anzahl der Errichtun-
gen von touristischen Zonen gerechnet.
Die Raumplanung sieht folgende Kategorisierung
vor: T1-Zonen für die Errichtung
von Hotelobjekten, T2-Zonen für die
Errichtung von Appartementobjekten für
die touristische Nutzung und T3-Zonen
für die Nutzung als Autocamps. Es handelt
sich bei diesen Zonen um interessante
und entwicklungsfähige Standorte
entlang der gesamten Küste. Der rechtliche
Rahmen ist detailliert vorgegeben.
Die touristischen Zonen sollen als eine
Einheit operativ betrieben werden. Eine
Etagierung der einzelnen Appartements
und deren Veräußerung ist nicht vorgesehen.
Die Vereinigung der kroatischen Developer
ist bemüht, diese Rechtsvorschrift
zu lockern, um Investitionen in diesen Bereich
als profitabel zu rechtfertigen. In der
Praxis scheitern diese Investitionen an
der Übernahme des Risikos seitens der
Betreibergesellschaften, welche großteils
nur an einem Managementvertrag Interesse
haben. Somit bleibt dass finanzielle
Risiko beim Investor. Eine kurze Tourismussaison
und ein Auslastungsgrad unterhalb
von 60 Prozent erschweren die
zahlreichen Investmentangebote. Im Weiteren
sind die Infrastrukturanbindungen
und Bauabgaben als bleibende Herausforderung
an die lokalen Verwaltungen zu
sehen. Die reinen Baukosten für Küstenstandorte
können durch genaue Planung
relativ gut eingegrenzt werden. Für Standorte
auf den Inseln ist natürlich mit einem
erhöhten Kostenaufwand zu rechnen.
Außerhalb der Hauptsaison wird es wohl
zu einem scharfen Preiskampf innerhalb
der Anbieter kommen. �
Rechtliche Rahmenbedingungen
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den
internationalen Erwerber von Immobilien
in Kroatien sind seit Februar 2009 liberalisiert
worden. Somit können EU-Bürger
persönlich und ohne Zwischenschaltung
einer juristischen Person Immobilien erwerben.
Es empfiehlt sich, den Immobilienkauf
über eine lokale Rechtsvertretung zu
tätigen, insbesondere die Prüfung des
Grundbuchs wie auch der Eintragung des
Eigentumstitels. Die Grunderwerbssteuer
(„Immobilienverkehrssteuer“) beträgt in Kroatien
fünf Prozent vom Kaufpreis. Diese gehen an
die lokale Steuerbehörde, die nur dann eine
Bewertung des Marktwerts vornimmt, sollte sich
der notierte Verkaufspreis wesentlich unterhalb
des Marktwerts befinden. Eine Immobiliensuche
über lokale Makler ist empfehlenswert. Die
Maklerprovisionen für den Kauf einer Immobilie
bewegen sich zwischen zwei und drei Prozent
des Kaufwerts. Die Maklerrichtlinien sind seit
April 2009 rechtskräftig geworden und bieten
somit mehr Rechtssicherheit.
Zur Person
Vjekoslav Knezevic ist Mitarbeiter bei Spiller
Farmer Real Estate Consultants in Kroatien.
Das Unternehmen wurde 2003 gegründet und
ist einer der führenden Immobilienconsulter
und -vermittler. Spiller Farmer bietet alle
Dienstleistungen rund um Immobilienerwerb und
-entwicklung in Kroatien an. Core Business ist
die Vermittlung von Office und Handelsflächen
sowie Bewertungen. www.spillerfarmer.hr
MAI/JUNI 2010 FOKUS I HOME & BUSINESS 59