immobilien - Fokus

Die Angebotsseite verhält sich spiegelbildlich.
Während die Projektentwickler bis
Anfang 2008 noch in Städten mit unter
50.000 Einwohnern auf der Suche nach geeigneten
Flächen waren, kommen mittlerweile
nur noch Objekte auf den Markt, die
bereits vor der Krise begonnen wurden.
Schätzungsweise wurde jedes zweite geplante
Projekt auf Grund fehlender Vorvermietungen
und der damit verbundenen
Probleme bei der Finanzierung auf Eis
gelegt oder aufgegeben.
INVESTMENTMARKT. Auf den osteuropäischen
Immobilieninvestmentmärkten zeichnet
sich bereits eine Erholung ab: In der zweiten
Jahreshälfte 2009 wurden rund zwei
Milliarden Euro investiert, nachdem in
den ersten sechs Monaten nur rund 500
Millionen Euro umgesetzt wurden. Diese
Entwicklung ist eine Folge des wiederkehrenden
Vertrauens der Investoren in die
(immobilien-)wirtschaftliche Entwicklung
Osteuropas sowie der im europäischen
Vergleich überdurchschnittlich stark gestiegenen
Anfangsrenditen. Researcher
Beyerle: „Anzumerken ist allerdings, dass
bislang vor allem die entwickelten Märkte
wie Prag und Warschau zurück auf dem
Radarschirm der internationalen Investoren
sind. Die anderen Märkte werden zurzeit
von lokalen Akteuren dominiert.“
Beim Vergleich des Transaktionsvolumens
2009 mit den Vorjahrswerten wird jedoch
deutlich, dass die Erholung auf eher niedrigem
Niveau verläuft: In den Boom-Jahren
2007 und 2008 wurden Gewerbeimmobilientransaktionen
in Höhe von
ca. 15,2 beziehungsweise 10,4 Milliarden
Euro durchgeführt. Differenziert nach
Nutzungsarten waren die stärksten Rückgänge
im Logistik- und Einzelhandelssektor
feststellbar, während der Bürosektor
nur geringe Einbußen und im Fall von
Russland sogar Zuwächse verzeichnen
konnte. Zurückzuführen sind diese Entwicklungen
auf die großen Unsicherheiten
hinsichtlich des Wachstums des privaten
Konsums und des Exports sowie auf die
hohen Flächenzuwächse im Einzelhandelssektor.
Entsprechend dem europäischen
Trend beziehungsweise der nach
wie vor bestehenden Verunsicherung der
Investoren, wurden in erster Linie qualitativ
hochwertige Objekte in Spitzenlagen
mit langen Mietverträgen gehandelt. Diese
Strategie kann vor dem Hintergrund
sinkender Mieten jedoch zu Over-rent-
Situationen mit dem Risiko deutlich
sinkender Mieterlöse bei Neuvermietungen
führen.
EINPREISUNG IST BEENDET. Die Spitzenrenditen
haben sich parallel zum Transaktionsvolumen
verhalten. Nachdem die Risikoprämien
in Osteuropa in den Boomjahren
2007 und 2008 absolut und insbesondere
in Relation zu den westeuropäischen Werten
stark geschrumpft waren, hat die
gestiegene Risikoaversion der internationalen
Investoren zu einem erneuten Anstieg
der Spitzenrenditen geführt. Die
größten Zuwächse gab es dabei in den russischen
Zentren Moskau und St. Petersburg.
Im Unterschied zu Westeuropa sind
die Preise im Einzelhandelssektor stärker
unter Druck gekommen als im Bürosektor,
sodass in Osteuropa für dieses Mark tsegment
im Durchschnitt ein zusätzlicher
Renditeanstieg von 25 Basispunkten feststellbar
war.
Mittlerweile haben die Investoren die
erwarteten Mietrückgänge und die gestiegene
Unsicherheit eingepreist, mit der
Folge, dass seit der Jahresmitte 2009 stabile
Spitzenrenditen zu beobachten sind.
„Einschränkend ist zu den Spitzenrenditen
anzumerken, dass diese auf Grund der
geringen Anzahl an Transaktionen nicht
auf Vergleichswerten, sondern in erster
Linie auf Einschätzungen der Marktteilnehmer
beruhen“, erklärt Beyerle. „Auch
die daraus resultierende Verunsicherung
der potenziellen Käufer und Verkäufer
ist eine Ursache für das geringe Transaktionsvolumen.“
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Ausblick für CEE von Aberdeen Property Investors
Trotz der sich abzeichnenden Stabilisierung sehen wir für das laufende Jahr
infolge der weiter rückläufigen Nachfrage einen deutlichen Schub auf der
Nachfrageseite. Die Wiederbelebung des Exportsektors, die nach wie vor
hohe Attraktivität Osteuropas für ausländische Direktinvestitionen sowie strukturelle
Reformen (so wollen etwa viele CEE-Staaten langfristig den Euro
einführen) sollten zu einer Fortsetzung des Konvergenzprozesses führen.
Der Einzelhandelssektor sollte über deutliche Anstiege der realen Einkommen
und die hohe Einkommenselastizität in Osteuropa an dieser Entwicklung partizipieren.
Die von uns erwartete realwirtschaftliche Erholung Osteuropas
dürfte sich auch positiv auf den Investmentmarkt niederschlagen.
Der Abbau der Verunsicherung sollte über einen Rückgang der Risikoaversion
zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilieninvestitionen führen. Weitere
Einflussfaktoren, die sich positiv auf dem Investmentmarkt niederschlagen
sollten, sind die im europäischen Vergleich überdurchschnittlich hohen
Spitzenrenditen sowie die bereits steigenden Preise in einigen westeuropäischen
Bürozentren und die sinkenden Renditen in konkurrierenden Assetklassen
(vor allem Staats- und Unternehmensanleihen). Polen dürfte von seinem
neuen Image als krisenresistentestes europäisches Land profitieren.
Ein Hemmnis für den Investmentmarkt könnte der Bankensektor sein:
Der Großteil der in Osteuropa aktiven Kreditinstitute sind Filialen westeuropäischer
Banken. Deren Möglichkeiten und Bereitschaft zur Vergabe und
Verlängerung von Immobilienkrediten könnte sich auf Grund des Auslaufens
der langfristigen Geldmarktoperationen der EZB sowie der hohen Bestände
an Fremdwährungsdarlehen reduzieren. Eine erneute Abwertung der osteuropäischen
Währungen würde die Schuldendienstfähigkeit der privaten
Haushalte und Unternehmen weiter einschränken und in Kombination mit dem
Entschuldungsprozess der westeuropäischen Muttergesellschaften sowie
möglicherweise steigender Zentralbankzinsen zu weiteren Einschränkungen
auf der Finanzierungsseite führen.
50 FOKUS I HOME & BUSINESS MAI/JUNI 2010