immobilien - Fokus

Videosprechanlagen gehören ebenso zur Ausstattung wie
Rauchwarnmelder und Kabel-TV-Anschluss in allen Wohnräumen.
Zusätzlich werden das Entree und die Schwimmhalle mit
einem jeweils 24 m² großem Wandbild des Künstlers Robert
Zilasco gestaltet, was Besuchern des Hauses dessen Exklusivität
vermittelt. Hinsichtlich der bisherigen Erkenntnisse auch
zu den realisierbaren Miethöhen berichtet Hübl: „Die Erfahrung
mit unserem Projekt in der Attemsgasse, welches im Jahr
2003 mit 138 Wohneinheiten fertiggestellt wurde und durchschnittliche
Mieterträge von bis zu 13 Euro Nettomiete pro
Quadratmeter erzielt, bestätigt unsere Entscheidung, ein weiteres
außergewöhnliches Vorsorgewohnprojekt im 22. Bezirk
zu errichten.“ Nicht nur viele Anbieter spezialisieren sich auf
bestimmte „Lieblingslagen“ oder einen bevorzugten Projekttypus
(wie etwa auch Neubau versus revitalisierter Altbau),
auch die Mieter und Käufer von Vorsorgewohnungen haben
hier durchaus „traditionelle“ Motive. So berichten uns etwa
Michael Wenzl und Claudia Jerabek von Sedlak Immobilien,
dass sie deshalb in unterschiedlichen Bezirken Objekte entwickeln,
weil es viele Menschen gebe, die in „ihrem Bezirk“
bleiben möchten, selbst wenn sie dies aus reinem Investmentgedanken
sehen. Lange Rede, kurzer Sinn: Die meisten Anbieter
bestätigten uns in den Gesprächen – ungeachtet deren sehr
abweichenden Präferenzen – von einem Anstieg oder zumindest
einer hohen Konstanz der Nachfrage nach grundbücherlich
orientierten Investitionen, wobei der Sicherheitsgedanke
erfreulicherweise immer mehr gegenüber vermeintlich großen
steuerlichen Vorteilen im Vordergrund steht.
STEUER. Die Verlockung der Möglichkeit, Anfangsverluste in Zusammenhang
mit dem Erwerb der Vorsorgewohnung (Fremdkapitalzinsen,
Werbungskosten, Renovierungsaufwendungen und
Abschreibungen) steuerlich geltend zu machen bzw. mit anderen
positiven Einkünften zum Zweck der Senkung der Gesamtsteuer-
belastung auszugleichen, darf nicht über den Umstand hinwegtäuschen,
dass die Vermietung in „abseh barer“ Zeit (konkret 20
Jahre ab Beginn der Vermietung) einen Gesamtüberschuss erwarten
lassen muss. Laut Einschätzung von Mag. Gerhard Posautz
von BDO Austria verlangt das Finanzamt häufig schon im
ersten Jahr der Vermietung bei Geltendmachung von Verlusten
eine plausible Prognoserechnung. Posautz empfiehlt, in dieser
Prognoserechnung vernünftige Annahmen zur Entwicklung der
Mieterlöse, der Betriebskos ten und zu allfälligen Leerstandszeiten
zu treffen und nicht die Finanzierung (Eigenkapitalanteil,
Art der Finanzierung) so zu gestalten, dass die zeitliche Grenze
der erwähnten 20 Jahre ohne „Sicherheitspuffer“ völlig ausgereizt
wird. Betreffend die Umsatzsteuer gilt, dass der Wohnungseigentümer
durch die Vermietung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes
vom Finanzamt als Unternehmer betrachtet wird und
folglich vorsteuer abzugsfähig ist. Dadurch vermindern sich für
den Käufer die Anschaffungskosten der Vorsorgewohnung um
die darin enthaltene Umsatzsteuer. Der wesentliche „Charme“
dieser Inves tition liegt daher zusammenfassend nach Einschätzung
von Anbietern und Rechtsexperten (neben den anderen
erwähnten Punkten wie Sicherheit oder Wertsteigerungspotenzial)
wohl eher in der angeführten Realisierung des Nettokaufpreises
als in „kreativen“ steuerlichen Ansätzen oder in ausgereizten
und demgemäß unsicheren Prognoserechnungen. �
MAI/JUNI 2010
IN ZEITEN
WIE DIESEN
IST EINES
GANZ SICHER:
DIE DR. JELIZKA+PARTNER
VORSORGEWOHNUNGEN
1120 WIEN, RAUCHGASSE 24
1150 WIEN, PREYSINGGASSE 31
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